农村自建房，能否自由买卖？

律师提醒，在宅基地流转的非试点地区，城镇居民购买农村房屋为无效

　　何某与何某良是亲戚，都居住在明星村。1985年，何某良户口从村里迁出。1998年，何某和妻子肖某在所属集体土地上建造房屋，但建成后未居住。1999年底，夫妻俩将房屋租给何某良。2001年初，因做生意需要资金周转，何某向何某良出具《房产转让协议》，将房屋卖给何某良，同日，肖某向何某良出具了一份收到购房款的字据。何某夫妻当时除这套转让的房屋外，还有单位分配的房屋。何某良购房后一直居住至今。

　　2013年初，因项目开发，明星村土地被纳入国家征收范围内，何某良的房屋也在项目征迁范围内。2014年底，该村土地被政府全部征收，明星村已收到土地补偿款和拆迁安置方案。何某夫妻就房屋征迁安置问题与何某良协商，要求何某良房屋征迁后所获补偿的房屋分一套给自己，但未得到何某良认同。于是，何某和肖某向法院提起确认《房产转让协议》无效的诉讼请求。何某良提出反诉，要求何某、肖某返还购房款及利息、并承担搬家损失、违约等责任。

　　法院生效裁判认为，根据《民法典》规定，有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第三十条“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，予以支持。

　　何某夫妻与何某良订立的房屋买卖合同系无效合同，何某良应当返还房屋给何某夫妻。何某夫妻明知房屋不能向集体经济组织以外的成员出卖，仍然卖出，且又在房屋纳入征迁范围后，为获取经济利益而诉至法院，其行为既违背了法律、行政法规的强制性规定，又严重违背了《民法典》关于民事主体从事民事活动应遵循的诚实信用原则。法院综合考虑，确定何某夫妻对房屋买卖合同无效具有重大过错，应承担合同无效95%的责任；何某良作为非集体经济组织的成员在订立买卖房屋合同时未尽到注意义务，对房屋买卖合同无效也存在一定过错，应承担合同无效5%的责任。故对何某良请求何某夫妻支付购房款及利息、搬家损失诉讼请求予以支持。

　　该案表明，在宅基地流转的非试点地区，城镇居民购买农村房屋的买卖合同，一般认定为无效。各方对无效合同应承担相应的过错责任。

　　律师提醒，农村集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设。根据“房地一体”原则，农村宅基地及依附其的农村房屋是一个整体，城镇居民购买农村房屋势必会涉及到农村宅基地使用权的流转，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。农村宅基地使用权具有物权的属性，但这种权利只能是该集体经济组织成员享有。农村宅基地使用权具有福利和保障功能，农民无偿获得，但是向城镇居民流转是严格限制的。城镇居民购买农村房屋买卖合同的效力因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。

　　城镇居民购买农村房屋无效后，买受人应该返还房屋，出卖人应该返还购房款及利息，对于因为合同无效所造成的损失，应该按照双方各自的过错大小分别承担。

　　许如金 陈瑾