5月1日，新修订的《温州市物业管理条例》（以下简称《条例》）正式开始实施。

该条例同样适用于瑞安，对瑞安物业管理起到指导作用。那么，修订增补、完善的内容，同过去相比有哪些区别？

我们邀请到了瑞安市物业行业协会执行会长、浙江宏阳物业管理有限公司董事长吴美添，为大家做详细解读

1、关于基层治理

新版《条例》规定将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，推进物业管理与基层治理有机融合。

在业主大会筹备组、业主大会会议、业主委员会和物业管理委员会等大量条文中均融入了乡镇（街道）、社区（村）对业主组织和相关物业管理工作的监督指导，真正将物业管理工作纳入基层治理体系。（《条例》第四条、第六条）

简评：近年来，有关物业方面的纠纷屡见不鲜，究其原因是缺乏有效监督和指导。新修订的《条例》，突出社区（村）党组织在物业管理工作中的引领作用，进一步明晰有关部门单位的管理职责，构建起党建引领、政府监督、业主自治、多方协力的住宅小区治理体系。

2、关于数字化建设

《条例》鼓励采用数字化等新技术、新方法提高物业管理和服务水平；在明确传统信息公开方式基础上，鼓励同步通过数字化方式进行公开；对采用电子投票表决的，鼓励采用市、县（市、区）物业管理主管部门建立的物业管理信息系统进行。（《条例》第四条、第十条、第十三条）

简评：物业服务收费、物业各项共有资金的使用管理情况不够透明、规范等问题，是当下不少小区矛盾纠纷发生的深层次原因。新版《条例》提出的数字化建设将有助于解决以上问题，开启“智慧物业”时代。

3、关于业主大会筹备组

筹备组是推动成立业主大会和业主委员会的重要环节。为规范筹备组行为，《条例》明确筹备组的职责；在规定筹备组人员构成的同时，为筹备组中的业主代表设立回避规则，还对筹备组应当解散的情形作出具体规定。（《条例》第十五条、第十六条、第十八条）

简评：选举业主委员会时，开发商，建筑商等利害关系人也住在本小区，可以提出回避参选。

4、关于业主大会

为规范业主大会的决策过程，《条例》设置业主大会会议信息公开，决定公布、报送等制度。为防止业主大会无限授权给业主委员会又兼顾决策效率，《条例》规定，对于依法应当由业主共同决定的事项，业主大会不得授权业主委员会决定，但是授权较小额度内使用业主共有收入的除外。（《条例》第二十条、第二十一条）

5、关于业主委员会

本次修订对业主委员会相关内容进行了大量充实完善：

一是吸纳“共享社·幸福里”建设中“业标街管”“业财代理”有关经验，鼓励选聘物业服务人、业主共有资产租赁等事项采用公开招投标方式进行，业主委员会可以委托专业机构进行财务管理。

二是完善业主委员会成员选举产生制度。规定业主委员会成员候选人的产生方式、成员人数和候补成员、换届、职务终止等制度。

三是完善业主委员会备案制度。细化备案材料要求，并规定乡镇（街道）对备案材料负有审查义务，增强操作指引。

四是完善业主委员会履职规范。针对实践中存在的业主委员会怠于履行职责、业主委员会财产、印章移交难等情形作出针对性规定。（《条例》第二十一条至第二十六条、第二十八条、第三十一条至第三十四条）

6、关于物业管理委员会

对于无业主委员会的小区，为保障小区物业管理有序进行，《条例》创设物业管理委员会制度。

物业管理委员会由业主代表、街道或乡镇人民政府、社区居委会或村委会等五至九人代表组成，代行业主委员会职责。（《条例》第三十六条至第三十八条）

简评：有些小区成立业委会难，或者业委会过期了，换届引起种种纠纷，导致业委会空缺。对于这种现象，新版《条例》创设了物业管理委员会，由社区，街道社区牵头，以党员，热心业主等组成物业管理委员会，组织业主共同决定物业管理事项，让小区问题有人管。

7、关于物业管理服务

为提高物业服务质量，提升人民群众的获得感、满意度，《条例》鼓励物业服务与养老、托幼、托育、家政等社区生活服务相结合。

支持有条件的物业服务人为业主提供家政、购物等服务，为老年人、婴幼儿开展助餐、助浴、助洁、助急、助行、助医、照料看护、定期巡访等服务。（《条例》第四十四条、第四十七条、第四十八条）

简评：跟上了时代步伐，未来物业将有更多延伸服务，助力瑞安打造儿童友好、老年友好社会。

8、关于物业使用和维护

根据实践需要，《条例》补充完善以下内容：

一是明确物业服务用房设置的基本条件以及配置的面积要求；

二是规定业主、非业主使用人、物业服务人均不得擅自占用、挖掘或利用物业共用部位、共用设施设备；

三是规定供水、供电等专业经营单位的接管和养护义务，规范委托代收协议的签订和变更；

四是增补物业保修金的交存范围、交存时限、交存用途以及保修期满保修金退回的基本制度；

五是落实民法典规定精神，细化规定紧急情况使用物业专项维修资金的情形及其程序。（《条例》第四十九条、第五十一条、第五十三条至第五十七条、第六十一条）

简评：物业专项维修资金原先要人数占三分之二以上的业主参与表决，但新版《条例》规定，如果是消防等应急情况，可以不经业主共同决定，报业委会审核同意，直接特事特办。

9、法律责任

《条例》对业主组织及其成员侵害业主合法权益的行为适当调高罚款额度，并对本次修订新增的行为规范予以补充设置相应的法律责任。（《条例》第六十七条、第六十八条、第七十一条）

简评：过去都是对物业企业处罚，但小区不单单是靠物业企业，业主的素质也要提高。新版《条例》增加了对业主违约的处罚力度，比如说业主擅自占道，骗取、侵占物业专项维修资金等，将依法作出处罚。

编辑：蔡忆