居民小组股东分红，从每年550元每股，增长至1万元每股，是万江新村现代化产业园建设，带给股东陈绍钊最直观的感受。这背后，是万江街道新村社区发展的理念之变、空间之变和产业之变。

与传统的工业园不同，规划范围达到1854亩的万江新村现代化产业园，通过连片改造，形成连片产业用地、高品质产业空间，并且规划建设高标准的生产生活配套设施，构建出大中小微的产业生态圈，是东莞2023年规划的60个现代化产业园中的“先头兵”。

第二批主题教育开展以来，市自然资源局坚持制造业当家，突出解决制约高质量发展的空间资源问题，以“拓空间”为主线，贯彻“产业社区”理念，推动“拓空间”从个体项目向园区谋划，从增量拓展向增存结合、存量为主的路径转换，全面推进连片土地整备等工作。

2023年，全市推动标准化产业片区、战略性新兴产业基地整备连片土地7500多亩，提前超额完成任务；盘活存量空间8700多亩，通过变更土地利用条件增加工业厂房建筑面积321.48万平方米。标准化产业片区整备开发的经验做法，被省委深改委在全省推广。

规划引领：

拓展发展空间 优化城市格局

东莞经过40多年的高速发展，土地开发强度已逼近生态极限。“拓空间，是东莞实现高质量发展的必由之路。”市自然资源局城市更新计划科科长梁智基表示，这是东莞的迫切需求，必须坚持走下去的长期战略。

但是，东莞拓空间体量巨大、权属复杂、诉求多元。如何破题？

“拓空间是深度城市化的过程，不只是单纯拓展增量空间，还要优化城市格局。”梁智基说，要在国土空间规划引领下，重塑城市空间格局。

2023年4月份，《东莞市国土空间总体规划（2021—2035年）》表决通过。东莞的国土空间规划，由“三心三副多节点”，变为“一主两副六片区”。

政策文字的调整，是城市发展思路的重大变革。

进入新的发展阶段，东莞集中资源实施“强心战略”，把打造“城市社区”和“产业社区”，作为拓空间的主战场。

其中，“城市社区”集中在中心城区，以“城中村”改造为主，通过加快建设“黄金双轴”，把城市配套拆出来、落下去，让城市长高、公共设施配齐。目前，已在“黄金双轴”安排了60多个项目。

“打造产业社区没有可借鉴的样本，东莞路径只能自己闯、自己试。”梁智基表示，东莞拓空间压力大，存在思想认识、理念更新、土地整备、资金筹措、开发建设等诸多难题。“通过开展主题教育，强化城市更新理念，形成拓空间共识。”

第二批主题教育开展以来，市自然资源局持续深化拓空间“顶层设计”，抓实连片空间土地整备、创新打造现代化产业园，取得阶段性成效。

不断深化创新标准化产业片区整备开发，全面构建市级统筹规划与招商、片区平衡、产业与空间融合、补偿与程序统一的创新空间统筹模式，成功得到省级认可推广。

出台全市统一补偿标准，推动合理成本控制、引导市场预期。围绕现代化产业园区建设的“投、建、用、管”全链条，针对当前整备成本高、拆除两违难、资金来源少、国企兜底不足等情况，牵头研究“5+2”一揽子综合政策。

截至目前，市自然资源局在全市范围识别了10片新增标准化产业片区，总面积约5.1万亩，作为市级重点潜力发展片区，其中7个近期重点实施片区范围约4万亩。统筹整合新增和存量资源，识别了60个现代化产业园区，总面积约10万亩，并选取万江新村、洪梅河西、凤岗金凤凰、厚街厚山等10个园区作为现代化产业园先行示范，进行项目化运作。

万江样本：

创新打造现代化产业园

“村民尝到甜头，是最好的宣传。”作为新村社区村尾村民小组理事长，陈绍钊对社区的变化深有感触。三年前，村小组目之所及，还是一块块荒地鱼塘，河涌遍布、地块零碎，低端低效厂房、收购站及零散种植农场分布其间。

旧厂房满足不了承重、消防等需求，只能承载能耗高、效益低的小型加工企业，这直接导致旧物业收益低、村集体收入少。早在几年前，万江街道就想通过土地收储盘活增效，但由于过往土地收储形式单一，村集体内部意见难以统一，土地利用成效低下。

变化出现在2020年，万江街道提出采用镇村合作方式建设，由村里提供土地150亩、万实公司出资7.38亿元，合作建设两个工业园项目。这样一来，能为社区增加10万平方米厂房物业、新增1360万元的年租金收入。

为形成共识，加快发展，万江街道由班子成员牵头，社区干部走街串户进行政策宣导，耐心与被拆迁户商谈赔偿事项，细数潜在的生产安全和消防隐患，引导村民算好长远账、经济账、发展账。

“每人分红能够达到1万元。”新村社区党工委书记黄柱林说，在村干部多次劝说下，地块所涉及的两个村小组，超95%的股东代表同意项目合作开发的表决事项。

随着企业陆续入驻两个工业园，厂房物业租金收入节节攀高。2022年底，村尾小组700多名股东首次领到了1万元的年分红。“以往每年分红只有550元，如今翻了20倍，实现破万元跃升。”陈绍钊按捺不住激动与喜悦。那段时间，他的微信朋友圈频频被村民们的庆贺喜讯刷屏。

一个更宏大的谋划正在酝酿与推进。

2023年4月，市委、市政府印发打造“现代化产业园区”实施方案，要求打造一批符合国土空间规划、有利于城市形态功能完善的现代化产业园区，改变原有镇村工业园小、散、乱的低端现状。

市自然资源局在全市识别划定的60片现代化产业园区用地中，万江街道在新村社区打造的近600亩产业空间入选，用地规模扩充至1854亩，占新村陆地面积的1/3，并且有了一个更响亮的名字——万江新村现代化产业园区。

以国土空间总体规划为引领，经过专业团队规划，万江新村现代化产业园的土地划分有了一本“明白账”，除了新近建成及用于生态修复提升的543亩保留区，还包括385亩新增用地、926亩“三旧”拆建用地等分区。这里也成为万江街道改造范围与拆迁整备任务量最大的产业片区。

示范带动：

村民从“要我改”向“我要改”转变

东莞打造现代化产业园，提出“三个1/3”理念。即1/3空间是必须整理出来的净地，以招引龙头企业；1/3空间用于建设公共设施，以及低成本可分割销售的厂房；1/3空间是村集体自留地，用于建设可租赁厂房，最终形成龙头企业引领、中小企业集聚的产业生态。

“以往东莞企业的配套都是在工业园之外解决的，但如今企业年轻员工们的需求不一样了，产业必须和城市、人的发展紧密结合。”市自然资源局副局长陈巡分析，“现代化产业园区的建设，要为过去东莞城市化的短板补课，将现代生产、生活性服务业引入园区，实现产城人融合。”

“与传统工业园相比，按‘产业社区’理念打造的现代化产业园有巨大转变。”梁智基介绍，一是从过去单一项目谋划，转变为产业片区谋划；二是从传统工业园区转变为城市配套的组成部分；三是从单一的空间结构，向产业规划、空间规划、运营规划转变。

以一个3000亩的产业社区为例，不再配建宿舍，产业工人集中居住在由政府主导的保障性租赁住房，其居住环境、公共配套、城市品质将大大提升。而且保障性住房允许配售，留住产业工人，让他们在东莞更有尊严、更体面地生活，与城市一起成长。

万江街道规划管理所（土储中心）有关负责人庾锦坚表示，新村现代化产业园内1/3空间，由政府拆除收储公开出让招引龙头企业，目前已拆除整备用地约600亩，其中140亩已招引振亮科技、联纲光电等5G设备和精密电子信息技术项目，目前均已动工建设，投产后亩产税收100万元以上。

1/3空间，由政府和村集体主导拆除整备后，建设一批工业大厦，低成本招引专精特新小微企业。目前已建成首期镇村合作产业园项目，占地150亩，容积率3.0，总建筑面积30万平方米，入驻率超85%。

“新村现代化产业园建设，是万江街道、新村社区深入开展主题教育的重要体现和成果。”黄柱林说，村民尝到经济发展带来的甜头后，自发成为我们土地收储和“工改工”工作的宣传员，从“被动改”到“我要改”，带动其他地块的表决提速。

走进园区，18栋7层楼高的新型工业厂房与配套用房次第排开，格外引人注目。毗邻此处的，是两宗市重大项目：联纲光电总部和振亮科技总部项目。园区内，货车频繁进出，工人一片忙碌，高质量发展的动力澎湃。

在未来的三四年里，整个新村现代化产业园可全部建成，通过市级招商引资产业导入，引进年产值超30亿元的产业链主企业1家，吸引3-5家年产值超10亿元的上市后备企业入驻。

文字：吴金华