“你好，因为我的不懂法，
导致家里有个十几年前遗留的大麻烦，
你帮我想想办法。”

前不久，杭州上城区采荷街道公共法律服务站接到这样一个咨询。

来咨询的是王阿姨，她的麻烦和房子有关。

简单来说，就是她离婚时前夫把房子留给了她和儿子，王阿姨以为拿着房产证可以高枕无忧，没有及时去做不动产变更登记手续，不料前夫赌博，输钱后把房子抵押了。

王阿姨的房子差一点被法院强制执行，最后因为前夫抵押候涉及做假证，因执行标的与刑事案件牵连，房子没有被收走。

吃了“定心丸”的王阿姨一直未去办理房屋的变更登记。

谁也没想到前夫老陈沉迷赌博，因此欠下巨额债务。

2010年，老陈不仅对家里的房本动了歪心思，还开始了一系列让人眼花缭乱的操作。

他先通过非法途径造了本假的房产证，“狸猫换太子”从王阿姨这里“以假换真”窃取了真房本。

随后伙同他人伪造离婚协议书，约定房屋归老陈个人所有。

又找人冒充王阿姨，办理了新房本，也就是将房屋产权变更在老陈个人名下。

老陈借款的金融机构一看到形势不对，也立即向法院提起了民间借贷诉讼。

最后，法院确认了老陈欠下的借款和利息，且老陈若未按期履行还款义务，金融机构对抵押物，也就是王阿姨的这套房子享有优先受偿权。

判决下来，金融机构向法院申请了强制执行。

难道自家住了几十年的房子，真的要被法院执行走了？

这头和金融机构的案子输了，再说回王阿姨提起的行政诉讼。

经过审理，法院认为老陈由于涉嫌刑事犯罪，裁定驳回起诉，并移送公安机关处理。

公安机关在收到案件后第一时间开展立案调查，也确认了老陈造假证的犯罪事实。

最后，在法院对涉案的房屋进行强制执行时，因执行标的与刑事案件牵连，执行法院最终裁定中止执行。

看到这里，很多人是不是跟着王阿姨一起长吁一口气，她和儿子的房子终于被“救下”了。

但是事情其实还没结束。

刑事判决书确认了老陈的犯罪事实，并判决其应将房产退回给被害人王阿姨和小陈。

王阿姨这些年也一直在房子里面住着，相安无事，也没去处理房产证的事。

只是房子还在老陈名下，抵押登记也还在。

这几年，出狱的老陈身患癌症，仅有的退休工资大部分被法院强制还款还不够。

王阿姨年纪也大了，万一老陈突然离世，房子是不是要“优先受偿”给债主（金融机构）？

万分焦急的王阿姨才来到上城区采荷街道公共法律服务站咨询。

“这里涉及到‘优先受偿权’。”北京盈科（杭州）律师事务所颜瑜旭律师做了解读：“优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。”

大家熟悉的民法典中关于优先受偿权的规定，是担保物权中关于债权人在债务人到期无法履行债务的情形下，就债务人提供的担保物优先受偿的规定，即在担保物权中，如果债务人到期无法履行主债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形的，担保物权人就依法享有就担保的财产优先受偿的权利。

但王阿姨这件事，优先受偿权并未能发挥它应有的“威力”，而是被生效的刑事判决书给推翻了。

司法实践中，民事诉讼及行政诉讼的处理结果与刑事案件的处理结果存在牵连的，一般应先中止行政诉讼、民事诉讼，等待刑事诉讼的裁判结果，再另作处理。

所以王阿姨这里，颜瑜旭认为，债主的“优先受偿权”并没有得到保障，王阿姨可以放宽心。

根据律师建议，目前王阿姨打算先联系原审法院，申请法院开具案涉刑事判决书的生效证明，并启动执行程序，向房屋产权变更登记主管部门出具协助执行通知书。

等上述材料办理完毕后，王阿姨就可以和儿子带上案涉刑事判决书、协助执行通知书、生效证明、二人的身份证、户口本等材料去办理变更登记了。