21日，青岛市中级人民法院召开新闻发布会，通报青岛法院物业服务纠纷审判和源头预防化解工作情况，发布青岛法院《物业服务纠纷审判白皮书（2020-2022年）》和典型案例（可扫码查看详情）。

2020至2022年，青岛全市两级法院共审结各类物业服务合同纠纷案件23934件（一审23037件、二审897件），其中，2021年审结7617件，较2020年的11995件降低36.5%；2022年审结4322件，较2021年降低43.3%。

这些案件的主要特点是，起诉主体、诉讼请求相对集中，仍以物业服务单位要求业主支付欠付的物业费、违约金为主；物业服务标准未量化，责任难以认定；诉讼具有群体效应，审判结果具有示范效应。

青岛中院梳理了2020-2022年全市两级法院物业服务纠纷案件审理的情况，发布物业服务纠纷审判白皮书。白皮书分析了物业服务纠纷多发的原因主要有，物业服务权利义务边界不明确；业主大会和业主委员会未能正常组建、运转；部分业主法律意识不强；开发商的遗留问题。白皮书就化解物业服务纠纷提出有针对性的建议，规范市场运作机制，提升物业服务单位品质；积极发挥业主委员会和业主的主体作用；强化法治宣传；构建多方参与的物业纠纷化解机制。

青岛中院对全市法院三年来审理的物业服务合同纠纷案件全面梳理，选取了八个典型案例，涉及物业服务瑕疵、前期物业服务合同效力、诉讼时效、电梯费交纳等多方面问题。青岛中院通过发布典型案例以案说法，引导物业服务单位改善物业服务质量，业主提高自我管理能力，妥善预防和化解物业服务纠纷，共同营造和谐的居住环境。（观海新闻/青岛晚报 记者 陈小川 通讯员 何文婕 吕佼）

■典型案例

房屋空置，业主有权减交物业费

基本案情  丁某自2019年7月购买并接收某小区一处房屋，一直未装修入住，亦未交纳物业费。物业公司诉请法院判令丁某向其交纳2019年7月1日至2021年6月30日期间的物业费，并支付违约金。丁某认可其未交纳物业费的事实，但抗辩房屋空置，物业费应予减免。法院经审理查明，丁某所购房屋现仍系毛坯房，其提交的房屋室内照片可以为证，物业公司亦认可该房屋未实际装修的事实。

裁判意见  物业公司已为涉案小区提供物业服务，丁某作为业主应按约交纳物业费，逾期则应承担相应的违约责任。丁某一直未交纳物业费构成违约，物业公司主张物业费的诉请，事实清楚，证据充分，法院予以支持。《山东省物业服务收费管理办法》第17条规定，“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。”鉴于涉案房屋仍为毛坯房，丁某未装修入住这一事实，法院判令丁某按物业收费标准的60%向物业公司交纳物业费。

法官点评  本案中，丁某的房屋属于普通住宅，其购买并接收房屋后，未对该房进行装修，所谓“居住”更无从谈起，该房处于空置状态，让其全额交纳物业费显失公平。根据《山东省物业服务收费管理办法》第17条的规定，物业公司收取物业费最高不得超过60%。因此，丁某主张减交物业费的抗辩应予支持。本案纠纷属于典型的房屋空置情况。现实生活中，存在房屋长期未实际装修入住的情况，对于房屋是否空置，可根据水、电、气的使用情况进行综合认定。在实践中，就房屋空置物业费打折的问题，还应看物业服务合同对此有无约定，如无约定则可根据已查明的房屋空置情况，判令业主减交物业费。

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