来源：地产风声（ID:fangshi488）

文|内幕君

若说世间有王，一定是时间为王。

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公元578年，南北朝时代。

那年夏天，整个北方最开心的人是宇文赟：终于不用再挨打了。

宇文赟他爹叫宇文邕， 是北周第三个皇帝，大半辈子在马背上颠，四处征战。不打仗的时候就打儿子，被教训得最狠的就是太子宇文赟。

为了教宇文赟好好做人，将来做个好皇帝，宇文邕经常拿棍棒抽他，边打边说：

老子有的是儿子，别以为老子不敢废了你。

可惜教而不善。

578年6月，宇文邕北征突厥，途中病重而亡，宇文赟听闻，别提多雀跃了，按照规矩需要守孝一个月，他十天后就将亲爹埋了，然后给自己办了个登基party，改年号大成，事实上一无所成。

唯一空前绝后的创举是，同时册封5位皇后。

当8个月皇帝后，宇文赟觉得这差事太苦，让位给7岁的儿子，自己负责饮酒纵欲。大臣不能随便见他，想见也行，先吃斋三天、净身一天。

所以，北周到他这也就玩完了，王朝只持续24年。

这种短命的样子，像极了当下99%的企业。

有机构做过统计，中国中小企业平均寿命只有2.5年，集团性企业7-8年，活过20年的企业，就像柳传志说的“所剩无多”。

就中国地产界而言，16年间，百强榜淘汰率超过80%，百强榜外倒下的不计其数。

2015年，重庆一家叫“金易”的房企，破产前，老板声泪俱下写了一封《致歉信》：

我这几年犯了错，被胜利冲昏头脑，对调控的严峻和市场收缩认识不强，摊子铺大了……

在看天吃饭的行业，出来混，一定要读懂天气预报，比如“朝霞不出门，暮霞行千里。”

想混得好，得给自己配把伞，晴天遮阳、雨天挡水。这把“保护伞”，有个高端的解释，叫“穿越周期的能力”。

用佳兆业的话来说，就5个字：

大湾区有地。

2

过去十年，长三角是兵家必争之地，看闽系房企搬总部、拍地王，抢登上海滩的样子就知道了。

而未来十年，得大湾区者得天下：房企TOP30在大湾区的土储总货值，接近6万亿。

这是什么概念呢？

广东全省2018年的GDP是九万七千亿。

中国楼市火热的2016年，全国商品房的销售额是11.8万亿，也就是说，大湾区的粮仓全清，可以撑起中国楼市半边天。

从明面上看，6万亿中，碧桂园独占5000亿，排在房企之首。事实上，佳兆业才是隐形的最大地主。

截止2018年，佳兆业可售货值为4600亿，大湾区占3400亿。

这还不是全部。

在业内，佳兆业素有“旧改专家”之称，它的最大粮仓，正是源自旧改项目。

据佳兆业2018年报显示，其有3000万平旧改项目未纳入土储，这些土地99.5%位于大湾区，深圳和广州各占31%，长期可释放万亿货值。

也就是说，佳兆业手握的实际货值至少14000亿，按照其2018年701亿销售额来算，够吃20年。

如果中国房产周期也有“18年魔咒”，佳兆业稳稳穿越一个完整周期。

支撑这一切的根源，要从20年前说起。

3

1999年。

19岁的谢霆锋，推出首张国语专辑《谢谢你的爱1999》，在台湾卖了33万张，成为全台销量年度冠军。

这一年，郑裕彤成立新世界中国地产有限公司，准备搅动内地楼市，新鸿基抢先一步，把旗帜插上上海滩。

来自维多利亚港的浪潮，卷着资本袭来，汹涌澎湃。

移居香港的潮汕人郭英成听说地产有搞头，在港成立佳兆业，随后回到深圳，在龙岗盘下一个名为“龙泉别墅”的烂尾项目。

第二年项目推出，焕然一新，取名“桂芳园”，寓意：

桂馥芬芳，美好家园。

后来，这个项目由烂尾楼摇身一变，成为龙岗布吉的楼王。

从这个项目开始，佳兆业个性化拿地策略露出端倪——低成本收购烂尾项目、避开市中心，主攻发展边缘区域的市场。随着时间推移，项目身价无一不翻涨。

尝到旧改甜头后，佳兆业很快斩落第二个、第三个项目。

2002年，收购深圳罗湖“百荣大厦”；2003年，以4亿拍下深圳核心商圈烂尾项目“子悦台”；2005年，收购广州最大烂尾楼“中诚广场”；2006年，竞得珠海湾仔旧城改造项目，3年后建成45万平水岸新城。

久而久之，佳兆业被外界称为“旧改专家”。

与此同时，佳兆业开始从深圳拓展到珠三角，销售业绩连续稳居珠三角前列。2008年，佳兆业销售额高居深圳第二，仅次于万科。

2009年，创办十周年之际，佳兆业成功挂牌港交所，和恒大、龙湖几乎同时上市，加之三者均采取快周转销售模式，被称为“三个火枪手”。

登上国际资本舞台后，佳兆业快速迈向全国，三年时间完成珠三角、长三角、华中、环渤海、成渝五大区域战略布局。

全面扩张之下，销售业绩高歌猛进，2010年，佳兆业晋身百亿俱乐部，2011年完成147亿销售额，位居百强排行榜第23位，是当年抢眼的黑马之一。

弹指十年，佳兆业华丽转身。

4

宇文赟登基那一年，朝鲜半岛上有个小国叫百济，百济有个匠人叫柳重光，日本皇室请他去盖寺庙。

柳重光趁机拉建施工队，技术移民去了日本。直到今天，柳重光的后人还在盖寺庙，这个施工队演变成企业活到今天，名叫“金刚组”，承包日本半数以上寺庙的建设和维修，至今已经传到第40代。

也就是延续了1440年。

很多人好奇金刚组基业长青的秘诀，第40代堂主金刚正和说：“没有窍门，就是坚持最最最基本的业务。”

金刚组曾在日本楼市红火时，大举进攻地产，失败后被建筑公司接管，重归老本行，建寺庙。

要说专注两个字，内幕君读幼儿园就会画了，那会老师跟我说：

“吃饭的时候不要玩泥巴，小孩子做事要专注。”

长大后，内幕君总算明白了：

大人的嘴，骗人的鬼。

有了钱，送外卖的跨界打车，打车的跨行送外卖，搞互联网的开始圈地……

哪有风口就往哪钻。然后，楼起楼塌，韭菜倒了一茬又一茬。

三十年前，土地市场还没放开时，不少房企通过旧改项目起家，比如华远、万达、富力，但绝多数在壮大后转变开发模式，很少再碰旧改项目。

很简单，旧改开发周期长，不确定因素众多，对企业的资金池深度有着较高的要求。总之，是一块难啃的硬骨头。

佳兆业却当它香饽饽。

第一个十年华丽转身后，佳兆业仍然专注“旧改”市场。

2011年，佳兆业成立全国首个专门运营旧改项目的公司，现名佳兆业城市更新集团，率先将旧改作业流程系统化、规范化。

自1999年操盘桂芳园以来，佳兆业成功更新旧改项目23个，几乎涉及了所有旧改类型，如旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼改造。

佳兆业操刀的旧改项目，周期一般在3-5年，速度快于同行。不少房企做旧改，一个项目通常要耗八年以上。

旧改王就是这么炼成的，通过不断探索旧城改造的方向，保持行业优势。

目前，佳兆业拥有超过400名精通规划设计、商业谈判等领域的专业人才。

对行业来说，这是一件好事。

比如，龙光近几年拿下不少旧改项目，有项目就得有团队吧，缺少经验怎么办？

去佳兆业挖啊。

当年孙宏斌没谈成业务，倒是顺手牵走佳兆业一个旧改团队。

5

2014年，人民日报刊登郁亮“白银时代”的文章，第一段的最后一句话这样写：

人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产行业进入了白银时代。

应声而动，房企纷纷提出多元化。自那以后，十八线房企都说自己是城市运营商，开口闭口离不开“为城市美好生活而来。”

如果你说一家房企是开发商，他们会跟你较劲：

你才开发商，你全家都开发商。

旧改专家也没能免俗，不过佳兆业的多元化更早，始于2012年。

和一些房企盲目多元化不同，佳兆业是基于优势业务，以城市更新为中心，向长租公寓、商业运营、文化体育、医疗健康等轻资产业务进军。

多元化经营是实现城市有机更新，导入产业的必要过程。

以未来城、金沙湾等旧改项目为例，除了拿地要求配建的学校，佳兆业另外落地了商业中心、酒店、游乐园等配套。

今时不同往日，现在的旧改，不是用蓝翔挖掘机推到重来就行，大家有了更高的目标：

满足人民对美好生活的向往。

1976年，加拿大的蒙特利尔，兴高采烈办了一届奥运会。奥运结束后，市民还了20年债。

那届奥运会，致使蒙特利尔财务亏空，数额10亿美金。

后来，这种现象被称为“蒙特利尔陷阱”。

2011年大运会过后，深圳大运中心的运营维护遇到难题，每年维护成本高达6000 万元，深圳市政府感觉自己头顶有一篮子鸭梨。

为了避免落入“陷阱”，政府决定招商引资，2013年，佳兆业成为总运营商。

入主大运中心后，佳兆业创造性采用“ROT模式”来解决难题，即“重构-运营-移交”：

深圳市将大运中心既有设施移交佳兆业，并通过划拨方式将部分商业用地交由佳兆业开发利用，以此产生利润来弥补场馆日常运营的亏损，佳兆业负责项目的改扩建资金筹措及运营管理，40年后，全部设施无偿移交给政府部门。

在佳兆业文体集团的运作下，大运馆基本盘活。以此为跳板，佳兆业接连进入7个城市，成功运营12座场馆。

其实，和旧城改造一样，场馆盘活也是佳兆业居于“城市更新”的探索。

要从地产商转成城市公共服务商，“喊口号”不是捷径。

做，坚持做，是唯一的捷径。

6

如今，房地产市场由增量转向存量，土地供应减少，加上地价猛涨，旧改项目又重新成为房企宠儿，活跃于旧改市场二十年的佳兆业，在“坚持”中斩获先机。

比如，2017年深圳纯住宅供地为零，为了拓展城市空间，深圳将城市转型的主要途径伸向“城市更新”，房企进入深圳的门槛越来越高，而佳兆业得益于深耕鹏城旧改二十年，积累起领先同行的城市更新经验，与此同时，坐拥深圳大量旧改项目。

王家卫导《一代宗师》时，传达了一个江湖道理：

武林不是一个人的武林，是一代人的武林。

同样，佳兆业能够占领先机、稳健成长，离不开一代人，更离不开一个好的时代。

改革开放四十年，深圳是浪潮最先涌动的地方，佳兆业长于斯、成于斯，与城市发展同轴共转，与时代脉搏同频共振，才有如今的二十佳华。

1999年的6月2日，郭英成创办了佳兆业。

这个出生普宁大坝村的潮汕商人，很喜欢一首歌，听了近三十年，比佳兆业的司龄还长。

这首歌有一句歌词这么唱：hכ un p'ai un，tsuŋ ma-æ tsiau k'i kaŋ lai gia~

意思是，走运，或不走运，都要认真拼。