文/fangtien

编辑/fangtien

“土地，因为有了人，于是称为城市。”

五千年上下的历史文化，物大地博的中国在方方面面都给后人留下深厚的考查痕迹，也正因为先辈的探索和挖掘，才有了现在的沉淀。当然，这其中，核心是人，也就逃不开“房子”这个话题。

房产发展至今也已有三千年的历史。自原始社会以来，人类便开启了群居生活，为了部落、为了自己的领土，原始人们互相斗争，肆意掠夺，胜者理所当然成了领袖，拥护胜者的“吃瓜群众”也就成了领袖的子民。那个时候的他们思维尚未复杂，文明知识还未出现，土地资源丰富，原始居民房屋意识薄弱，交易现象鲜少，“房地产生意”也就不存在了。

奴隶社会：土地国有，买房无望

当然，随着黄帝、尧、舜时期的结束，中国古代进入奴隶社会，在朝代建立之前，经历了原始人群和氏族公社两个阶段。农、牧、畜逐渐发展，群体劳作不断发生化学作用，组织方式也随之出现，在氏族公社内，土地、房屋和牲畜归大家公有，氏族公社成员共同劳动，共同消费，过着平等的生活。

随后，生产力的不断发展出现产品剩余的现象，私有财产和贫富差异种子开始萌芽。约公元前2070年，中国历史上第一个朝代——夏朝建立，而土地制度仍不甚完善，等到汤灭夏，建立商朝，实行井田制，土地所有权均归为周王，土地所属开始有了第一个成型的制度。

普通百姓及奴隶全无拥有自己房屋的机会，只有为权贵所劳役方可获得居住机会。到了西周朝代，井田制已经成熟并有革变的趋势，周王把土地层层分封给诸侯，诸侯将受封土地分赐给卿大夫，卿大夫把土地再分赐其子弟和臣属。周王对所封土地有予夺之权。各级受封的贵族对土地只有使用权，没有所有权，只能世代享用，不能转让与买卖。受封者还要向国王承担义务，就是要向国王交纳贡赋。

随着生产力的发展，普通民众对于土地和财产的向往越发浓厚，逐渐有人开始打破奴隶制土地国有制的限制。在公元前919年农历三月份，一个叫矩伯的人分两次把一千三百亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值一百串贝壳的几件奢侈品，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。

这是目前发现最早的一宗不动产交易。虽算不上是正规的房产交易，但也是对土地国有制的一次冲击，为后代奠定了房屋售卖购买的基础。

封建社会：古人买房的辛酸历程

奴隶社会到封建社会的转变带来了生产力的变革，也使得经济不断发展，农业为主，商业为辅的现状依然在一定程度上带动了商业地产的发展。

房地产生意的伊始

从西周“普天之下，莫非王土”到战国商鞅“废井田，开阡陌”，土地制度发生巨大改变，奴隶制土地国有制逐渐被摒弃，土地兼并的现象有所改善，土地可以私有，地主也就可以对自己的土地进行售卖和租赁。此后，秦始皇统一天下，开启了中国社会至关重要的一个阶段，在土地归属上，有的学者提出，真正允许土地在民间买卖，应该是在秦始皇时期。秦始皇三十一年（公元前216年），下令“使黔首自实田”，至此，人民可以自由买卖土地，“房地产生意”也就逐渐被开启。

西汉时期，实行均田制，按人头可以分配土地，人民对土地的使用更加自由，房地产交易市场初有模型。不过当时为了更好的管理人口，西汉朝廷出台一系列政策控制房地产交易：“欲益买宅，不比其宅，勿许。”这是当时买房的要求，意思是你买的房子必须挨着你现有的房子。

由于西汉时期土地私有化还有所限制，政府为了防止土地兼并的现象，一方面限制售卖，一方面也减少购买情况的产生。当然，这也是为了更好的统计人口，采用“自己报人口及房子数”以及“邻居举报的形式”能够更准确的统计人口，也使得人口管理更便捷。政府管控极其严格的情况下，西汉时期的房地产市场盘子的扩大也显得非常艰难。

此外，除却土地问题，房产市场的经济也发展缓慢，“重农抑商”的政策使得商人不受正视和尊重，商人施展能力的天地尚未壮大。

经济迅速发展，“买房难”成了社会现象

直到唐宋时期，这一现象才逐渐改变，唐宋是中国古代史上商业发展最繁荣的时期。唐朝贞观之治的盛世场景，商业发展迅速，交易行为普遍，房产交易经常发生。然而，也正是因为经济迅速发展，社会发展到比较成熟的阶段，人口增速飞涨，人民对房产的需求也越发多了起来，导致唐朝的房价水涨船高，人民“买房难”现象在唐朝也较为频繁。不只是普通民众，诸如各大文人、高官为朝廷倾其一生也可能买不起长安城内的一套房产,唐朝也被称为是中国史上第一次“房产热”。

“长安米贵，居大不易”是当时描述唐朝物价最经典的说法，也是诗人白居易的典故，做官一生，直到五十岁才在郊区买得起一套宅子，过着异地上班的生活。可见在唐朝买房，实在是件难事。

“普天之下、莫非王土”，为了保证朝廷的威严，朝廷出台了一系列土地政策，“限购令”就是其中一种。对于普通百姓来说，房产问题不大，他们的收入来源仍是农业为主，自给自足的生活也可以保证他们的日常生存。据悉，朝廷规定，普通人家每3口人给一亩宅基地，“贱民”之家每5口人一亩，如果多占，“一亩笞十”，就是每超过一亩打10大板。同时还规定，一处房产或地产要出售，买卖双方谈妥还不行，还要征求所在地的邻居以及卖方族人的意见，“先已亲邻买卖”，即邻居和族人有优先受让权，这和西汉时期的买卖政策有些相似，不过严格程度更甚。

对于官员来说，房产政策对于他们来说却是极其痛苦的。在职期间，局级以下干部，可以排队等待公家分配的房子。然而一旦退休，必须马上给下任腾出来，如果没有一套属于自己的房产，等到退休之后，凭着微薄的工资和退休金，大多官员很难在房价高、政策复杂的市中心买下一套房子的。此外，唐朝是干部异地交流、异地轮岗最频繁的时代之一，大多官员几年就会换个地方办公，所以这些官员们也基本不买房，等到了退休时才会悲哀地发现，连个养老的居所都没有。

宋代，房子问题加剧。商品经济发达，城市化方兴未艾，人口流动频繁，宋人发迹后多喜欢往大城市搬迁。据悉，北宋后期，汴京市区的人口密度约为12000-13000人/平方公里（单位下同）；南宋淳祐年间，临安府市区内的人口密度约为21000，咸淳年间，甚至可能达到35000。

如此高的城市人口密度，势必导致大城市的商品房供不应求，房屋的销售价与租赁价越推越高。北宋前期，汴京的一套豪宅少说也要上万贯，一户普通人家的住房，叫价1300贯；而到了北宋末，京师豪宅的价格更是狂涨至数十万贯，普通百姓想在大城市买房基本上无望。曾有种说法是“在宋代，你需要攒够261年的钱才能买的得起一套房子。”这是当时房产住房市场的真实写照，这也是史上房地产市场最活跃的时代。此时也就出现了“贫富无定势，田宅无定主”的现象，换房率极高，民众居无定所，随着商品经济的飞快发展，社会弊端也慢慢显现。

宋代也是房产租赁最火爆的时代，这是宋代移居人儿的无奈，却也是唯一能够解决住宿的方式。诸如苏轼、欧阳修等大文人也过了大半生的租房生活，宋代当时还未为官员提供官邸，因此，租房是常态。

房价不断上涨，民众居无定所，漂泊流离，民怨随之滋生，朝廷也无法放任房价无限上升，随即出台一系列限购政策，宋真宗咸平年间，朝廷申明一条禁约：“禁内外臣市官田宅。”即不准中央及地方官员购买政府出让的公屋，希望将申购公屋的机会留给一般平民。

宋仁宗天圣七年，宋政府又出台“第二套房限购”政策：“诏现任近臣除所居外，无得于京师置屋。”现任高官除了正在居住的房产之外，禁止在京师购置第二套房。此外，要求房屋主人降低租金，以减轻租户压力。只不过这一系列政策实行效果微弱，房屋问题仍是房产市场发展的一个痛点。

官员不准买房 二手房市场火爆

元明清时代下的房地产又进入了另一个时代，朝廷对于房价的管控达到最严，城市经济的发展到了清朝，房产市场进入一个比较规范化的阶段。元明清在房地产管控上有个共同的特点：不允许官员买房。元代忽必烈下发政策，禁止蒙古官员在原南宋统治区域如江苏、浙江、福建等地买房。一是因为大部分蒙古官员能够分到房子，无需购买，二是因为南宋灭亡之后，一批蒙古人到江南做了官员，素质低下，因嫌分到的房屋过小，在江南一片强抢豪夺，引发民怨，各地起义频发，因此，忽必烈及时出台限购政策，安抚民心，巩固朝纲。

到了明清两代，不许官员买房的政策进一步扩大化，朝廷禁止所有官员在工作所在地买房。明朝规定“凡有司官吏，不得于见任处所置买田宅。违者笞五十，解任，田宅入官。”一旦被朝廷发现官员私购房产，受五十大板不说，还要被解除职务，没收田宅。清朝则不光限制官员购房，还限制旗人购房，凡旗人去外地工作，胆敢在工作所在地买房，其所买房产由朝廷强制拍卖，拍卖所得归政府所有。如发现旗人在工作所在地买房，当地官员也有责任向朝廷举报，如不举报，一旦查出，跟着买房的旗人一起受处分。

为什么元明清对于官员购房管理的如此严格呢？究其原因也能猜个大概，封建社会纸质化管理的模式，难免会对房产的登记有些疏漏，这样就给一些官员的贪污枉法留了空子，朝廷执行禁购令也在一定程度上减轻了官员收受贿赂的现象，毕竟只要发现该官员在工作地有了自己的房子，就可以判其贪污，接下来便是摘乌纱帽、公证执法了。

官员无法买房，只能选择租房，想要进京赶考的学子或商人也大多选择租房，因此，元明清时代，一批房产商、中介也陆续出现，相较唐宋为了控制税收的中介和私下交易的房产商，这些身份的职能也多了起来。到了元明清时期，人口密集，土地资源缩减，土地购置难度极大，也因此二手房市场逐渐茁壮成长。家道中落依靠卖房子求得生活的情况在明清常有出现，封建社会末期，二手房市场占据了房产市场的大片江山，这样就催生了开发商和中介的增长，只不过因为“禁购令”的出台，开发商的生活也不是太轻松。

从两千九百多年前的第一个不动产交易开始，历史就在进行着房产生意，而封建社会的“重农抑商”也终究注定当时的房产市场环境不甚宽松，古代的商业再如何发展，剥削阶级色彩总归是重的。“土地，人之本根”，思量今朝的房产市场，从古至今，不过是随着时代进行了更大的变化而已。