大型购物中心正逐步郊区化，为何远离城市中心却成为线下聚宝盆？

科技 07-07 来源：一言

郊区购物中心，正变得越来越热闹。

随着中国经济快速发展，城市容量持续扩大，基础交通逐步完善，当下中国诸多一线城市已具备发展郊区购物中心的条件，郊区商业基因正在逐渐形成。

中国及亚洲大型商业设施纷纷“外迁”

北京，四环外的大型购物中心变得越来越多。从近郊到城六区的边界，广泛分布着龙湖、万达、华联等综合商业体。

百度地图2016年发布的《北京市购物中心报告》中指出，尽管诸多传统商圈均在三环内，但是三环外的购物中心数量占比达到63%，五环以外完全属于边远郊区，购物中心数量占比也达到了28%。

当上海市中心的商场忙着升级改造之时，外环的新建购物中心却一个接着一个开业。

根据上海购物中心协会2017年公布的购物中心运营数据，上海郊区购物中心的营收同比增长远超中心城区，呈现“全面增长”。RET睿意德中国商业地产研究中心的2016年的数据显示，上海客流量最高的15个商业项目中，有三分之一位于城市远郊区域。

放眼亚洲同样如此，东南亚的郊区大型购物中心先后登场。永旺先后在越南经济中心胡志明市（别名西贡）以北20公里和印尼首都雅加达西南部的高速公路沿线建设新的购物中心；日本三井不动产开设的东南亚最大的奥特莱斯广场位于马来西亚吉隆坡国际机场旁；泰国首都曼谷北部和东北部的大型购物中心，早已游人如织。

▲胡志明市最大的购物中心——永旺梦乐城

中国是全球建设购物中心最活跃的国家，一线城市80%以上的新增购物中心，均集中在外围非核心商圈。全球最大商业地产服务投资公司世邦魏理仕的专家认为，中国城郊购物中心的快速发展，与欧美经济发展史有相似之处，欧洲第二大购物中心Trafford Centre就坐落在英国曼彻斯特郊区。随着轨道交通的外延以及城乡结合部大规模居住区的开发，中国主要城市的郊区零售业将迎来发展新机遇。

▲装饰玻璃采光顶棚的Trafford Centre

郊区购物中心的共同特点

分析国内大城市分布在郊区的大型购物中心，均有某些共性：

首先，面积很大。新兴郊区购物中心主要服务区域内居民，面积普遍大于20万方，如北京东五环外，临近朝阳区界的龙湖长楹天街，整体规划面积65万方。作为对比，位于城市核心区的西单大悦城和王府井百货面积分别为10万方和3.9万方。

其次，布局沿交通干线伸展，主要沿高速路、地铁线路或城市环线分布。据公安部2018年底公布的数据，中国小汽车保有量首次突破2亿辆，私家车的普及使得消费者的活动范围正从市中心向郊区扩大。加上城市路网的完善和轨道交通的外延，郊区购物中心不仅可以吸引郊区周边居民，中心城区居民前往同样十分便利。

其三，复合业态属性更强，出现“购物+旅游”模式。更大的运营面积和开放式空间，让郊区购物中心对亲子互动、室内运动、超市、书店、家居卖场等空间需求更高的项目有着更强的包容性，有利于开展主题活动和展览，丰富购物中心的文化娱乐属性。宁波奥特莱斯这类超大型购物中心，试水城市微度假模式，将购物中心、商业地产、生活享受、短途旅游有机结合，全方位满足市民的购物需求。据媒体报道，矗立在汉口北的摩天轮，五一期间有近两万游客乘坐体验，有效为市场吸引客流。

▲汉口北摩天轮

“中心城区关于零售业范围内，东、西、北四环和南三环路以内，禁止新建建筑面积在1万平方米以上的商业设施；中心城区关于批发业范围内，东城区、西城区禁止新建和扩建；朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区禁止新建建筑面积在1万平米以上的商业设施。”——《北京市新增产业的禁止和限制目录》（2018年版）

其四，郊区购物中心受到国家政策影响。参考北京出台的最新政策，即便是仅有几万平米的小型购物中心，今后在城六区也很难出现新的增长点，只能在现有存量上进行改造升级。位于武汉市三环外的汉口北国际商品交易中心，则连续多年被写入湖北省和武汉市的政府工作报告，政府对其发展给予大力支持。

郊区购物中心，大城市社会变迁的排头兵

购物中心的郊区化、交通枢纽化、业态复合化是大城市社会变迁中的典型现象，早在70年代，美国购物中心就出现了以上几种趋势。

在美国购物中心郊区化的进程中城市核心商业区的吸引力受到严重挑战，不得不通过业态升级改造甚至立法等手段与郊区商业体进行对抗。然而随着人口郊区化的趋势，城市零售商业重心还是逐渐转向郊区。

中国城市化的进程也有相似之处，人口增多、地价抬升、交通便利等因素让国内大城市的郊区出现大片人口聚集区。郊区购物中心的存在，则在物质和精神文化供需不平衡的地区为人们提供了新的选择。聚合购物、餐饮、旅游、休闲、娱乐等多功能，无论你是独自逛街，还是约朋友聚会，或是带上家人孩子周末放松，总能在这个几十万平的大型商业综合体中找到一方天地。