原创： 房小评 中国房评报道 5天前

望京是一个怎样的地方？

似乎很难用一个词来形容，因为怎样去形容，都会显得单薄。

望京有着太多的工作机会，除了阿里巴巴和全球500强企业，租写字楼的创业公司多到排队等空间。

望京有着太多的财富故事，从“大望京”村的拆迁，到美团、陌陌等一批独角兽的上市，20年间，这里的房价翻了不止20倍。

望京有着太多的离别送往，熊猫直播、A站、小蓝单车，太多曾经辉煌的创业项目在这里画上句号。

夜幕降临，商务的望京变得流光溢彩，街上的年轻人三三两两。灯火阑珊处，不同肤色的人们聚在一起碰杯畅聊。

SOHO塔3的灯总是熄灭最晚的那一盏，有时干脆彻夜通明。据说这里聚集着望京最多的创业公司，“有名八百，无名三千，每天死掉一大片”，便是他们的真实写照。即便如此，众多新望京人依旧选择在这里打拼，实现着属于自己的梦想生活。

这便是望京，一个承载多元文化的活力之城，一个接纳无数奋斗者的创业之城。

聊创业，必须咖啡店

20年前的望京，遥望内城，要靠四环缩短与内城的距离。众多老旧平房和大量经济适用房为区域提供了廉价的居住条件。由于缺乏产业支撑，那时的望京还是个“睡城”。

当地村民与中央美院的学生打成一片，不少从事创作的艺术家就地做起了“村民”。从内城迁来的老北京购买着1500元／平米的经济适用房，在此养老。大批韩国人在此置业，“韩国城”一度成了望京的代名词。那时的望京，体现着北京的包容。

时过境迁，“韩国城”的印记随历史褪去，原来的大望京村已变为一片高楼林立。望京绿地中心的“摩天会客厅”、昆泰嘉瑞中心的“黄金塔”、望京SOHO的“三座大山”、保利国际广场的“水晶灯笼”，一座座地标建筑，代表着不同文化在望京的交融。

就像是在望京谈创业一定要在咖啡店。星巴克、COSTA、漫咖啡、CUP ONE、caffebene、8km、Greybox、BANANA，无论对方来自哪个国家，无论要谈什么样的事情，总有一家咖啡店可以满足你想要的风格，这便是新望京人的生活态度。

20年时光，望京的包容没有褪色。

从过往20年的发展来看，望京还是最早实现“产城融合”发展的区域。早期的“野蛮生长”，使望京获得了快速发展的先决条件——人口。但区域中心位置大量土地被用于居住，第一批入驻望京的国际500强企业总部多建在临近京顺路一侧。

随着大望京村的拆迁，望京有了新的商业供地，更多世界500强企业开始进驻望京中心区。同时，SOHO、绿地中心、融科望京中心等写字楼和方恒购物中心、新荟城等商业的陆续建成，带来大量工作岗位，区域产业与人口形成职住平衡。

望京的高密度人口是快速发展的先决条件，但也加大了区域公共服务的负荷。所以望京后续的发展必然还会以产业为先导，配以少量住宅的产城发展模式，避免区域中心位置常住人口的增加。

而这个发展逻辑在刚刚公布的电子城北区（望京商务区二期）的规划中得到印证。从电子城北区规划设计方案来看，以科创为本的国际化科技商务园区将是区域发展方向，产业用地位于区域核心位置。住宅配套用地规划在区域边缘，且临近地铁的位置。

这样的规划保持了产业核心区与住宅区3公里以内的紧密关系，既不会造成核心区人口密度过大，也避免了居住区域较远、交通不便的问题。同时，更适合创业者的两点一线生活。

加最长的班，买最近的房

电子城北区作为大望京区域最后一块成片成规模的规划建设用地，自然吸引着众多实力企业关注。首批入驻企业中，阿里巴巴斥资69亿元在电子城北区建立的北京总部最为显眼。

从2015年就开始实施杭州北京双中心战略的阿里巴巴率先在望京区域租下绿地中心一栋楼，四年间，阿里在北京的员工已经由最初的5000人发展到超过12000人，独立总部办公的需求，迫在眉睫。

据了解阿里巴巴的朋友透露，在一线城市阿里的工作岗位几乎是从P6这个级别招起，对应月薪在20K到30K左右，根据年终考核还有着3个月工资起，上不封顶的年终奖。

更重要的是，P6及以上级别的员工，还有获得公司股票期权的机会。当然得到和兑现这些股票期权都需要时间。

据悉阿里巴巴P6级别的员工可能获得赠予的股票期权数量在1000股左右，以近期股票表现来看，一但获得股票期权激励，身价至少增加百万。

不过，阿里巴巴的钱也不是那么好挣的。前一段时间，马云还亲自出来为“996”辩解，可见阿里巴巴的员工同样是“加着最长的班，拿着最多的奖金”。

既然用于享受生活的时间不多，那么生活一定要具备高品质。

未来在阿里巴巴北京总部工作的P6、P7级员工将占据绝大多数。这些新望京人将会对区域消费产生哪些影响呢？

月薪20K到30K在望京虽然算不上最高收入人群，但满足日常开销还是绰绰有余。当每年4月年终奖发放时，阿里巴巴员工手中少则数万，多则数百万的年终奖将是一笔很可观的资金。对于老员工来讲，年终奖发放和股票的解禁往往伴随着新的置业计划，这些在杭州早有先例。

在杭州西溪园区工作的阿里巴巴员工把置业的目光放在了西湖区的大三居，益乐路的东方福邸、文一西路的西溪蝶园、崇义路的万科西庐、余杭塘路的融创滨河之城，一路向西都是他们置业的首选地。

从阿里巴巴员工在杭州的置业选择中可以看出，离公司近是第一要素，便捷的交通可以满足“996”后快速切换工作与生活的需求。

其实不光是“996”的阿里巴巴员工有临近公司高品质置业的需求，“711”的创业公司老板们更需要这种一步切换工作与生活的居所。这便是在望京的互联网人当下最真实的置业需求写照。

而他们的需求却与区域内的老破小和高价新盘形成鲜明对比。

以三居需求为例，望京核心区3公里范围内，2005年左右的社区140平米左右的三居户型单价从7万元／平米到9万元／平米不等，总价在1000－1200万元左右。在售新房的单价在12万元／平米左右，140平米的新房总价在1700万元以上。

二手房总价能被大多数人接受，可老旧的户型设计与落后的社区管理让人心有不甘。新盘的产品和社区让人心动，可1700万元的价格，同样的面积要多付出500万元的成本，而且这个总价已经迈入别墅产品的门槛。

望京，似乎一直缺少与互联网人群生活匹配的品质住宅产品，直到中海·望京府的出现。

绝非偶然的热销

对于整个望京区域，住宅用地的稀缺与价值已经无需赘述，而在即将兴起的望京商务区二期，能有一块容积率仅1.12，且不受“7090”限制的住宅用地，注定引来各家房企不惜余力的角逐。

最终，中海经过78轮的争夺，力压11家房企，拿下这块宝地。

在中海看来，之所以敢于在土拍阶段一路拼杀到最后，最大的信心源于对项目地块及周边客户真实需求的调研结果。望京60万人口基数下，常住人口的改善置业需求与在望京打拼的互联网人置业需求汇聚的能量，急需一个适合的地段和适合的产品来点燃。

阿里巴巴北京总部东侧1.5公里的中海·望京府，区位上位于中央别墅区最南侧，也就是传说中的城市别墅区板块。紧邻电子城北区（望京商务区二期），与望京商务区直线距离3公里。观唐、香江、长岛澜桥三个老牌别墅社区将其环抱，拥有浓郁的别墅生活氛围。出则繁华、入则宁静。

交通上，中海·望京府距离15号线马泉营站800米，三站即可抵达望京核心区，一站即到在建的阿里巴巴北京总部。四环、五环、京顺路、机场高速、京承高速、机场高速，三纵两横的交通路网，带来通达便捷的出行体验。

北京哈罗英国学校、京西学校等国际教育资源，北京赛特奥莱、香江广场等商业配套，阿根廷庄园、红砖美术馆等艺术休闲娱乐配套构成了区域国际化的品质生活氛围。同时，正在建设的“三国际一未来”四大项目中，12年一贯制的乐成学校已经选址，未来区域生活品质将不断提升。

加之6.89万元/平米的限价，这一切像是专为在望京工作的人群专属定制。

如果说好地段只是项目成功的一半，那么中海·望京府开创性的139平米4+1室，南向四面宽洋房大平层产品，则为已经走入高质量发展的望京，带来与之发展对位的高品质住宅产品。

在13.7米的南向面宽上，客厅与三间卧室并排展开，位于北向的厨房、餐厅、客卫、书房，功能分区明确，动线极短。整个户型空间几乎零浪费，带来约93%的得房率。

无论是三代同堂的五口之家，还是二孩家庭，在这个139平米的户型中，都有属于自己的静谧空间。

基于对望京商务人群、互联网人群和中央别墅区高端客群十分细致的客研，和对品质生活的理解，中海·望京府除总价1000万元左右的南向四面宽139平米平层户型外，还设计了总价相近带有花园庭院的下跃户型，和400多平米，总价1900万左右的合院产品。为不同客群打造适合望京未来生活的产品。

以中海·望京府合院价格，在目前望京成熟区域，仅能买到150平米的高层。

也正是因为中海前期更为细致的价值研判，中海·望京府成为继瀛海府后，又一个首期开盘即磬的现象级产品。

从瀛海府到望京府，同一个操盘团队，在不同时间、不同区域、用不同产品，取得同样开盘即磬的成绩。在外人看来的现象级营销，背后却是中海产品主义的本质。是为满足不同客户，不断迭代研发产品的价值体现。

中海·望京府虽然首期首开即謦，但8月即将发售的二期产品仍为买房人预留了与望京共发展、共繁荣的最后机会。

立足当下，实现下一个十年的居住需求，不辜负望京仅有住宅用地的价值。这便是中海·望京府给予望京人的城居产品，一个产品为王的时代之作。