缴纳契税，是办理不动产证的必要手续之一，而将契税交由房地产开发商代办，似乎已成为买房的“潜规则”。

家住上东九号的王先生，就遇到了这样的事。

在开发商通知他拿钥匙时，被告知，要先行缴纳办理房屋证件的费用，但至今已时隔一年，证件仍没有办下来。

为此，王先生要求开发商，退还代收的办证费用，明确表示自己办理，但双方为此各执一词，未能达成一致意见。

开发商代收房屋契税是否合理?业主是否有选择权?18日，记者对此事进行了采访。

先收契税

钥匙挟业主

代收契税收据。

17日，业主王先生向记者投诉称，去年，他在位于9号院宾馆南侧的上东九号楼盘，按揭贷款购买了一户住宅。

在交房前，物业公司通知王先生，让他先行缴纳4万多元的办证费用，否则，不予办理钥匙交接等其他事宜。

在王先生提供的一份收据上，记者看到，在去年5月16日，他向负责该楼盘的物业公司——昆池物业，缴纳了4万多元的办证费用，而昆池物业，是受开发商委托，负责收取的这笔费用。

交钱后，开发商承诺，两个月后，证件就会办下来。

此后，王先生也多次找过开发商，可直到现在，证件仍未拿到手。

现在，他想自己办理证件，多次与开发商协调要求退费，但每次得到的答复都一样：不能退!

无独有偶，关女士也在该楼盘，按揭贷款购买了一套住房，她的遭遇与王先生一样。

在交房前，代收契税的昆池物业告知关女士，并暗示，需要把契税交给他们代收帮忙办证，不然拿不到钥匙。

“为了提前装修入住，不得不将契税交由开发商，票据一开出来，开发商就承诺，会及时办理相关手续，但直到现在，还没拿到任何证件。”关女士说，每次打电话咨询，都说还在流转办理中，根本不知道哪句真哪句假。

在关女士提供的收据中，记者看到，在去年7月10日，她向被开发商委托的昆池物业，缴纳了2万多元的办证费用。

振振有词

全国都这样

业主（右）正与物业经理协商。

昆池物业与开发商到底是什么关系?开发商代收这笔费用是否合理?为了解具体情况，记者与王先生，一同来到了上东九号。

在上东九号，记者见到了负责昆池物业的武经理。

就此事，武经理表示，她是今年5月份，才到昆池物业工作的，具体情况她并不知情。

当问及物业公司，是否有资格收取这笔费用时，武经理说，物业收取办证的费用，是受开发商委托，并不是私自代收。

为了解真实情况，在武经理的沟通协调下，记者见到了上东九号负责销售的刘总监。

对于此事，刘总监表示，昆池物业是受开发商委托，收取业主房产契税的。

并表示，如果是按揭贷款客户，必须由开发商代办证件，全国都在这么做。

此外，因为业户是按揭贷款，银行也抵押开发商一部分钱款，并且，全国没有任何一条法条法规规定，开发商不允许收取这笔费用。

在王先生和关女士提出退还这笔费用时，刘总监表示不可能退，如有异议，可以走法律程序。

当问及证件何时能办理下来时，刘总监说，他们现在正在进行土地的分割和测量，待资料齐全后，很快就会提交到房产部门。

为进一步了解情况，随后，记者来到市房产局，该局工作人员告诉记者，上东九号确实已经到他们部门咨询过相关办理程序，但尚未提交任何资料。

当问及提交资料后多久能把证件办理下来时，该工作人员说，那得按资料提交时间的先后排号，并不是随时提交随时就能下证。

格式条款

业主无权改

按照刘总监所说，开发商代收契税的现象全国都存在，那么，业主在签订购房合同时，是否有自主选择权?

在关女士出示的购房合同上，记者看到，她所签订的合同，是由建设部和国家工商总局推出的示范文本，这点毋庸置疑。

可在示范文本后，还有开发商加入的补充协议。

在补充协议第六条，产权及抵押登记办理约定中，明确规定：按揭贷款的买受人在交接房屋前，应向出卖人提供办理产权所需的由买受人提供的完整资料及预交费用，包括水费、维修基金和代办费等费用。

对此，王先生和关女士均表示，所签订的购房合同都是由开发统一提供，业主根本无权更改其中任何一项。

“合同补充协议中确实规定了，要将契税款项交给开发商，但我们也没有权利去改合同。”关女士无奈地说，他们给的合同中都已经打印好了，业主不选也得选。

但没想到的是，直到现在，开发商仍未给其办理证件。

所以，她现在要求开发商退还费用，自行去办理房屋证件。

做法违规

可要求退款

开发商到底能不能代收契税?为此，记者采访了黑龙江孟繁旭律师事务所的佟岩律师。

佟律师说，按照《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》规定，自2005年1月1日起，契税由地税机关直接征收，各级征收机关一律不得委托单位代征契税。

若开发商强制代收费，或以此作为交房条件，购房人可向房屋所在地的地税局及房屋管理部门投诉举报。

此外，根据现行税法规定，购房人在购买新房后，可持身份证件、购房合同与补充结算材料、《房屋登记表》及购房款等材料的原件和复印件，自行前往房屋所在地的主管税务机关，申报并缴纳契税。

鉴于王先生和关女士遇到的情况，根据相关规定，征收机关无权代征强征，与买受人购房的房款支付方式没有任何关系。开发公司这种行为，属于变相强制购房人向开发公司缴纳相应契税。

根据《合同法》第40条规定，关女士所签订购房合同的补充协议第六条，开发公司加重了购房人的责任，属格式条款无效。

根据《民法通则》第92条，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。

也就是说，开发商应将代收的契税，返还给买受人。

最后，佟律师还指出了契税交开发商代办的风险。

佟律师说，有些开发商强制代收契税，是因为可以无偿占用业主契税资金，所以才强制收取契税。

那么，纳税人委托房企代办契税申报事宜，具体会有什么风险?

佟律师说，主要存在五大风险：房地产开发企业超标准多收代理契税代收款、滞留代理契税代收款、挪用代理契税代收款、虚假申报、逾期申报等。

值得注意的是，若房地产开发企业未能按时缴税，纳税人尚须承担，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

也就是说，如果房企在代办契税时逾期申报，滞纳金将由购房者即纳税人承担。

另外，若房企在代为申报契税前携款失踪或破产倒闭，纳税人要另行向税务机关申报缴纳契税。