中国商报/中国商网（记者 彭婷婷）近日，记者来到了这个因“十年租金180万元”被热议的万科翡翠书院。据记者了解，首批确定的60名客户多为海淀永丰产业基地周边公司的高管，有些租户在租房时可能会由公司提供一定补贴，多数选择该项目是考虑到资金使用效率的问题。

“60人签意向协议预租，这是万科翡翠书院的一份成绩单。但这种小规模试水‘成功’，并没有释放出特殊的信息，对于市场来说尚没有产生足够的影响力。”中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红在接受中国商报记者采访时表示。

“目前，翡翠书院正在第二轮蓄客，暂无新增客户。主要还是通过对周边大中关村高新科技企业进行项目推广。”北京万科对中国商报记者说。

据悉，其推出的户型有两种，一是180平方米的月租金为3万元至4万元，二是90平方米的租金为1.5万元至1.8万元。那么，租金是一次性全缴纳吗，有没有更长或更短租期？北京万科告诉记者，“当前，翡翠书院租期分别为3年、5年、10年。租金支付分为两次，分别是签订订制租赁合同时支付租期内租金的20%，在租赁房屋交付时支付其余的80%。租期内租金是不会变的，这不仅是对客户的承诺，同时也是解决目前短租模式租金不稳定的痛点。”

另据诸葛找房数据研究院统计，北京首批企业全自持地块共有4宗，涉及万科的有两宗，拿地价格均达到或超过50亿元，楼面价均超过每平方米3.6万元，其中，翡翠书院所在地块为万科单独持有。有不少业内人士认为，该项目定价较高，其中重要因素在于拿地成本较高，其定价方式应为成本定价。

对此，北京万科对记者表示，翡翠书院坚持“市场定价”原则，“在不断调研中，确定周边客群形态——多为高端产业的家庭改善型用户。在此基础上，又考察了周边租赁市场的实际水平，参考同级别住宅产品的租赁价格，并结合了我们提供的高品质社区标准，最终设定了租金方案。”

不过，除了中关村附近，北京其他区域客户是不是很难选择该项目？对此，北京万科表示，中关村高新科技企业对租赁住宅的一个主要需求就是职住平衡，希望工作生活圈在15分钟之内。在北京其他区域万科还推出了长租公寓品牌“泊寓”，面积30至50平方米，平均价格为3600元／月，这是主要面向城市主流租房客群。

如果客户想提前解约该如何解决？北京万科表示，根据情况不同会有不同的解决方案。客户有天然的优先续租权。从保护客户权益角度，所有方案都会明确体现在合同里。在客户正式签订合同前，会与客户做充分的沟通，使其了解每一项细节。

“这在一定程度上说明高端租赁住房也是有需求的。住户需求是多元化的。并且在高房价下，租房子比较划算。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池在接受中国商报记者采访时表示。

同时，在谈到高品质高租金会对长租市场带来什么样的影响时，朱晓红表示，长租公寓市场卖的不光是房子，还有品位与品牌，租金高一点并不是影响出租率的主要原因。

“锁定的客户是中高端，走高品质，高租金路线或是主流方向，很多搞长租公寓的供应主体可能也会选择走这条路。但长租公寓目前仍是小众市场。其仍有两大命门，一是传统住房理念的阻隔；二是与买房居住的比较优势在哪里，要给租户多些可选择的理由。”朱晓红说道。

赵秀池则认为，高品质、高租金产品可能会拉高房租的预期，进而为高端住房租金打开一定空间。租金也是一个价格，由供求关系决定。如果不断给承租人赋权，在租房划算、房价又不涨的情况下，租房的需求会越来越多，租金也会有所增长。

据朱晓红介绍，长租公寓在我国尚未形成主流生活方式，租赁物业的品质，服务的品质需要软件与硬件的双重保证，还需要在专业化、智慧化、规范化上下功夫。而实现“三化”，人才培育要跟得上。先培训，考核合格，才有资格上岗。因为长租公寓与众不同之处便是系统化的管理，所以，管理服务人员必须要训练有素。

此外，对于万科而言，高负债率值得警惕。赵秀池认为，“其主要问题是资金不能快速回笼，导致资金成本加大、盈利率较低。”

北京万科向记者表示，其实，家庭型长租公寓是新事物，市场需要更多时间理解和接受。在项目初期，更多考虑在相关政策规定下，探索出符合市场机制原则的业务模式。同时，也希望能有更多租赁住房利好政策出台，比如落户、教育、金融解决方案等。随着“租购并举”理念深入人心，家庭型长租公寓这类新事物会被更多客户接受。