原标题：未来100年 酒店、公寓、办公将会是怎样?【MBI行业报告6 终极篇】

我们的人生，也许将集公寓、办公、酒店、商场，集书店、美学生活、咖啡、展览空间与服饰时尚等混业经营为一体的方所，这就是空间未来。

(迈点网讯 高Sir)今天是MBI行业观察最后一篇，我们继续新流量观，重点是IP，然后最后展望下未来的酒店和空间场景。10年后，100年后，中国的酒店、公寓、办公会变成什么样子，是一个值得研究的有趣话题。

1.流量即IP：我们到底做哪个IP?

先说下IP，无论是现在的酒店，还是将来的公寓或者办公，好像都离不开IP。目前IP还处于初始阶段，未来10年，可能会成为流量的一个重要入口。

所谓IP，就是基于持续的、高质量的内容的打造。有人问我，那么多IP，我们究竟做哪个IP?这个关键看布局，IP背后一定是美好生活，跟美好生活有关的都可以发展IP，但运营者要思路清晰，不能一下子跳马，一下子飞象。我梳理了下，目前市场上做的最多的IP领域，包括健康、科技、电竞、娱乐、设计、艺术、文化等多种领域，怎么选择?关键还是要看你有没有场景化的精准用户客群思维。

先梳理下IP鼻祖亚朵的玩法。他们先从人文IP入手，越做越好，最后搞成了一个IP矩阵。类似于前些年的新媒体玩法，先做一个号，然后做一个新媒体矩阵。

亚朵把传统酒店大堂改造成为“流动图书馆”，一个7*24的阅读空间，名为竹居。无论是否入住，用户都可无偿借阅，竹居借阅系统还支持异地归还。目前已经累计投放了60万本图书，分布在全国165家亚朵酒店里。——亚朵的一个重要IP标签就是书魂。

爱读书的人一般都爱影像。所以每一家亚朵酒店，都是一座属地化摄影展览馆，更是一座丰富的人文影像资料库，照片全部由知名摄影师和爱好者提供，透过镜头重现一座城市的前世今生，品味一个城市的独特性格。

接下来亚朵做的一些IP动作就众所周知了，亚朵越来越会玩。2016年11月，亚朵与吴晓波频道合作打造了“亚朵•吴酒店”;2017年4月，与百老汇神剧《Sleep No More》结合的THE DRAMA开业;8月，与网易严选合作的亚朵•网易严选酒店开业;12月底公布与QQ超级会员的合作计划;2017年11月，亚朵还尝试了轻量化的跨界合作，与马蜂窝合作打造了“旅行人格”快闪酒店。可以说，亚朵的这一系列IP创新得到了业内的广泛认同，引起了业界的普遍跟进。

那么，未来的IP怎么玩?要不要复制亚朵?我觉得要跟运营者的思路和基因相契合。万物相通也互联。IP亦如此。早些年，IP在旅游界就开始红火，有所谓“得IP者得天下”，IP如同一个生命体，在如今真正美好内容越来越稀缺的时代，弥足珍贵。

驴妈妈旅行网创始人洪清华认为，IP的打造要过“五道门”，包括找到全新的IP基因、打造多元的IP物种、创造独特的IP符号、构建立体的IP渠道和打造开放的IP平台。IP的基因组成包括人性、社群文化、个体灵性和商业四大部分，这四个部分的基因组合决定了这个IP的商业生命力。

基于此，我们在选择IP时，一定不能浮在表面，拍脑袋贴标签。我们现在看迪士尼、熊本熊等国内外知名IP，背后一定有人类共同的情感和价值观，同时回应了特定圈层的文化诉求，还兼具创意灵感和商业变现逻辑的缜密构思。

洪清华做的一个结合IP和文化的帐篷客项目——安吉三宝，一是安吉白茶，二是土鸡蛋，三是竹笋。“结合这样体验式的IP文旅后，安吉的白茶以前是700元一斤，现在可以卖到4000～5000元一斤。”

分析这两个案例，我们会发现，之所以这么重视IP，是因为它背后带来的流量，流量即IP，IP也是流量。发现了这个本质，我们才能更好的选择。

2.流量即品牌：单一服务向生活方式跨界服务

那么流量怎么样才能持续不断，必不可少的就是要塑造品牌。以酒店为例，现在的酒店已经不再是单一的酒店服务，而是向生活方式过渡的跨界服务。当它们树立了鲜明、极具个性的品牌形象，一定会聚集庞大而又具有极高忠诚度的细分人群。

所谓生活方式跨界服务，其实就是通过酒店住宿空间链接衣食娱行购等产品，将生活方式的元素融入到酒店的功能化设计以及服务中，让客人获得更丰富的住宿体验。

所以说IP是一个手段，最终能够实现流量价值的，一定是酒店、公寓或者办公的品牌价值。

品牌价值往往又是建立在客户思维的大背景下。如何应对住宿升级或者空间升级，这就是一门学问。必须了解，我们的生活方式正在发生几点变化：

第一、 多元化非标产品的兴起。用户更喜欢多元化个性化的产品，百家齐放，需要发掘细分市场;

第二、 住宿配套和空间配套转向生活方式提供者。酒店不是只提供房间，公寓不只是提供一张床，办公也不只是提供一张办公桌。我们在空间场景下，更需要一种精神食粮。(前面MBI行业报告1-5案例已讲了很多，这里不展开)

第三、 酒店、公寓、办公变身目的地。这个说起来容易，做起来比较难，但一定是未来的趋势。

第四、 复杂需求和精细化管理。不同的人有不同的需求，比如上次参加的MCI峰会，有一个供应商代表做的一款“想能”床垫，不同的客人根据自身身体需要可以调节床垫的软硬。再比如一家人住酒店，孩子有孩子的要求，老人有老人的要求，这些都是需要精细化运营的课题。

这样的变化，我们必须要避免几个误区。第一是避免同质化，第二是避免炒概念。同质化容易让消费者陷入审美疲劳。炒概念留不住回头客。

今年年初，在我的家乡有个行馆被客户吐槽，3000元一晚的房价换来的是：保安大叔不礼貌的盘问“你们是来做什么的”、炒饭和阳春面二选一的午餐简餐、一不小心碰到门里面的灯就会闪的衣柜、呆板的“古琴艺术”讲座……用爆料者的话来说，“实地情况与介绍千差万别，硬件条件不行，软件服务跟不上，人文活动只是形式”。宣传的人文度假生活方式只有设计上的逼格，无论餐饮、客房还是活动，都没有给客人带来美好的人文体验。

当然，这里面也有可能是一些大佬互怼造成的(就是某大佬看不惯某大佬，然后故意舆论设套)。但不管怎样，未来的生活方式一定不会只停留在表面上，客户的钱也不会因为“情怀”二字就乖乖的掏给你。一些在资本市场上成功的所谓大佬，如果“心术不正”，还是想靠过去的一套行走江湖，估计迟早会滑铁卢的，快钱在这个时代没有那么容易挣到了，经营生活方式挣慢钱可能是未来的趋势。慢钱往往能够真正塑造品牌，也能真正为你带来流量，形成良性的商业模式。

亚朵的创始人耶律胤说过，在生活方式酒店中，客人在意的也许不是这个服务生在上咖啡时是否及时，而是在客人买咖啡时，能和他聊一聊咖啡文化，或是咖啡豆的品鉴。

3.共享流量的新物种：酒店+办公+公寓+商业+IP

那么，未来10年甚至100年，酒店的场景应该是怎样的?我觉得会有以下三个特点。

第一、 地产存量市场促成物业高能组合运营。

我们谈了太多的消费升级，其实投资领域也在升级。房地产已经进入存量市场时代，中国房地产空置率究竟有多大，官方没有给出确切数据。但据不少机构非权威调查，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市空置率分别为：重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高，为23.2%。按照国际常见的标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡;10%-20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。2016年初，国内知名财经学者周天勇和他的团队测算出。2015年底预计，我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在在20%到25%之间，城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。

虽然以上数据，仅仅只能作为参考，但我们还是能得到相关结论，那就是投机性购房需求比例也是很高的，这就导致了近年来，我国各热点城市住宅空置率在一起攀升过程中。所以，多数城市的住宅空置率应该达到了20-30%区域，不太可能低于20以下。这就意味着随着大中小各城市房价被轮番炒了一遍后，从租售比来看，房地产已没有了投资的价值。

房地产没有投资价格，势必让房地产拥有运营价值。我手里有楼，单纯卖房挣钱的时代已经不存在，卖掉挣不了多少钱，我不如让运营方打造成酒店、公寓、办公、商业等等综合体，地产存量市场促成物业高能组合运营，最终实现资产增溢。

第二、 酒店+的场景下，一定会链接新零售商业。

未来酒店肯定是流量的终端，而它一定会链接新零售商业。衣食娱行购，最后都是要购的，而购的场景无非是线上线下，目前看来它最好的承载就是新零售。

2017年是新零售的诞生元年，新一轮“风口”腾空而起的速度却远超预期。要以体验打消费者“心智空间”，对零售品牌来说，酒店业是个必争高地。而打造线上线下新空间、多元化新业态则是住宿领域的未来。

同样，地产存量时代，任何一个独立的空间业态，想依靠自身现有的商业模式，大幅度大坪效和利润，都将变得愈加困难。以“酒店+办公+公寓+商业”等不同形式组合的复合业态，已经成为空间流量经济时代的主流——共同开发物业、共享人流资源、高度协同化运作。

第三、 酒店变身快消品，流量互导，消费无缝对接。

作为未来线下流量终端的酒店，还有个有趣的变化就是，酒店很可能变身为快消品。

所谓快消品，快速消费品(FMCG，Fast Moving Consumer Goods)的简称，是指那些使用寿命较短，消费速度较快的消费品。最容易让人理解快消品包括包装的食品、个人卫生用品、烟草及酒类和饮料。之所以被称为快消，是因为它们首先是日常用品。

酒店会不会成为未来消费的日常用品?完全有可能。首先，酒店适合跨界链接，线上线下拥有大量会员，以及流动人群，控制了线下主要场景;其次，酒店就是线下互联网，它们会和公寓、办公以及商业流量互导，会产生除掉客房之外的其他跨界的边际效益。

那么，在未来的场景下，我们租住在公寓里，在共享办公室工作，然后下班后进入商场消费，逛着逛着就累了，就决定在周边的酒店住一晚，体验下不一样的三点一线的生活，第二天再去上班。这是完全可能的。完美的生活工作闭环。

我们的人生，也许将集公寓、办公、酒店、商场，集书店、美学生活、咖啡、展览空间与服饰时尚等混业经营为一体的方所，这就是空间未来，一个自带光环的新物种。

最后，发表下感慨。写了6篇MBI行业观察，暂时告一段落。结交了很多行业内朋友，欢迎大家多多提供案例，多多探讨大住宿业和租赁地产业的未来，我也是抛砖引玉，肯定有很多论述不到位的地方，大家姑且读之，欢迎随时探讨，观点碰撞。至于空间流量经济的未来是怎样的?敬请关注6月21日迈点在北京举办的“2018年度MBI旅游住宿业高峰论坛”，相信众多行业大咖一定能给行业带来一束光，为我们的美好生活共同助力。