中华建设网讯 2018年开年，来自新加坡的上市公司凯德集团出售作价83.65亿元的20个购物中心，接盘者为由印力、万科和Triwater组成的无关联第三方，这成为2018年商业领域单个大型并购，成为业界关注的焦点。

但与此同时，全国不少商业地产仍然经营惨淡，行业分化严重。在一二线城市商业地产去库存压力仍存，三四线城市商业地产利润不足，传统商业业态增速放缓的情况下，未来商业地产的前景如何？哪些转型路径将受到追捧呢？

业内人士表示，从传统购物中心到全渠道发展，从高呼“狼来了”到主动参与电商竞争……近年来商业地产在转型路上不断前行。未来，商业地产不仅要做强优势品类，收获更好的业绩，更要向三四线城市下沉，积极打通金融渠道，在激烈的市场竞争中笑到最后。

商业消费正处于上升期

实体商业的衰落在这几年是一个普遍的社会现象。业内观点认为，无论是一线城市还是三线城市，实体商业都面临着危机。无论是电商冲击、还是运营成本的高企，都在不断地侵蚀着曾经盛极一时的商业地产。而凯德此举无疑是一种“甩包袱”的行为。不过值得注意的是，接盘者印力地产本身为万科旗下商业地产平台。而这些商业中心则分布在中国华北、华东、华南和中西部区域，有分析指出，此次收购填补了印力在三四线城市的业务空白。

作为收购方，印力集团方面在公告中表示：“收购上述商业地产，有助于提升我们商业网络的广度及深度，下沉核心区域市场及周边城市群。”而凯德集团方面则回应称：“此次交易有利于优化集团资产配置和集中资源，所获资金将用于在中国继续投资优质物业，进一步强化凯德集团在华五大核心城市群的业务布局。”

可以说，凯德的“退”与印力的“进”，形成了一个鲜明对比。这不禁让人困惑，三线城市的商业地产究竟是不是“包袱”？消费潜力到底该如何转化为消费能力？这些问题都是目前业内人士所普遍思考的问题。

对此，业内普遍认为，从消费潜力来看，三线城市是处于上升阶段的。中金证券一份行业研究报告显示：2017年节假日期间我国多个省市的销售额增速同比明显提升。仅从增速来看，三四线城市也展现出较一二线城市更强的消费潜力。而中信证券的研究报告也显示：由于三四线居民工作时长、通勤时间大幅小于一二线居民，因此有更多的时间和精力进行线下消费，促使三、四线的主流消费模式是“深体验，后买单”。

未来机会多在三四线城市

商业地产经历了多年的跑马圈地之后，供大于求和同质化已成突出问题。在一二线城市的购物中心趋于饱和、竞争激烈、成本攀升的形势下，业内认为三四线城市是未来5年至10年内商业地产的机会，不少发力商业地产的开发商，也已经将目光投向了三四线城市。以万达为例，2017年开业的51个项目中，三线及以下城市开业的项目多达25个，占比近50%。

对于商业地产而言，三四线城市商业布局和人口情况都是推动其发展的有利因素。数据显示，目前三四线城市的人口占全国城市人口的53%，但购物中心仅占全国的16.5%。随着城镇化的发展，三四线城市人口数量还将增加，且随着城镇化发展，居民的收入、消费水平以及对生活品质的要求都会随之增高，这将给三四线城市的商业开发提供助力。

“2017年我们收购了大量凯德的购物中心，主要集中在三四线城市，当前北京、上海的商业地产存量已经不多了，我们今后会更关注具有发展潜力的城市。”印力集团北区副总经理张楠说。实际上，新一轮的“跑马圈地”商战已经在三四线城市间打响。据不完全统计，2017年以来，包括新城控股、红星商业、凯德、万达等商业地产商旗下大型商业综合体项目集中在三四线城市落户。

虽然三四线城市受到企业热捧，但也应注意到市场暗藏的风险。“市场很大，但是利润很薄。三四五线城市基本没有专业开发商，运营者不懂商业，做起来非常难。如果管理不够精细，开发商就没有利润。”宁波太平洋恒业控股有限公司董事长胡敏杰表示。

突出重围亟待打通金融通道

“地产企业现在都在拼销售，而未来要比持有物业数量和质量，从土地供给的情况来看，很多地产项目以后只能持有。要想运营得好，商业地产的金融化就是重要出路。”华润置地有限公司华北大区商业地产管理部运营副总监魏岭表示。

当前，一二线城市商业地产日渐饱和，进入存量时代，但存量商业地产沉淀了大量的资金，不利于企业的高速周转，越来越成为企业规模化的障碍，一些企业开始积极探索将成熟的商业物业实行资产化管理。有业内人士甚至认为，商业地产如果不打通金融通道，未来的发展就没有出路。

2017年，深圳益田假日广场资产支持专项计划成立，成为去年首个资产证券化商业项目。家居巨头红星美凯龙拟将两间购物商场证券化，并在中国发起类REITs计划；印力首单CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”发起设立；国内首单社区商业类REITs“中联东吴-新建元邻里中心资产支持专项计划”在上交所获批……

其中，REITs作为房地产金融创新的重要形式，受到商业地产企业的追捧。所谓REITs即房地产信托投资基金，通过集中投资于可带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅，以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。

众所周知，房地产是资金密集型行业，具有投资周期长，投资规模大的特点，一般大众很难参与大型房地产及商场投资。实际运行的结果是房地产投资者及开发商的集资来源严重受限，普通投资者也少了一个重要的投资渠道。高和资本资本市场部高级副总裁王坤表示，中国目前有10万亿元规模的商业不动产市场，如果将这些存量通过资产证券化形式增强其流动性，可以帮助企业更高效地利用资金，一旦推广开来，商业地产格局有望发生根本变化。