WeWork

凤凰网科技讯 据《金融时报》北京时间7月3日报道，巧妙照明的办公室、水果浸泡的凉茶、超适合拍摄Instagram照片的墙绘，让众创空间鼻祖WeWork的估值达到了200亿美元，即使它尚未实现盈利。WeWork的下一步可能是上市，但它的野心成本高昂。如果继续以当前激进的速度扩张，WeWork恐难以摆脱净亏损。

WeWork的高估值依赖于投资者对原创性的盲目信任，尽管这一市场实际上对手众多。如果该公司的市销率与柔性办公同行IWG相同，那么WeWork的估值将低于30亿美元。

WeWork的卖点是规模。在它设想的世界中，办公室是如此吸引人，以至于员工选择花更多的时间待在里面。最终，它设想在全球各大城市建立We-公寓和We-办公室，在这里，会员们在We-体育馆中锻炼，在We-学校学习，在We-活动上社交——所有的一切都受We-操作系统追踪。

WeWork的估值得益于愿景基金（Vision Fund）雄厚的财力，该基金规模高达1000亿美元，支持者包括软银集团和沙特等。去年，愿景基金对WeWork投资了30亿美元，另向WeWork的亚洲子公司投资了14亿美元。这轮融资让WeWork成为了全球最具价值的10大创业公司之一。愿景基金展开进一步投资的设想已经被提出——对WeWork的估值可能达350亿美元。这将让它超过埃隆·马斯克（Elon Musk）的太空技术公司SpaceX的估值。

“如果你留意WeWork在全球各地的运作，你会发现它正在改变商业地产，”软银资本联合创始人兼WeWork董事会成员罗恩·费舍尔（Ron Fisher）说道。

他的大胆主张为高估值提供了支持，但这一主张尚有待证明。

与此同字，WeWork仍需要融资。它很可能需要在未来两年融资至少20亿美元。为了满足未来庞大的资金需求，它可能会寻求更多融资。若想IPO大获成功，WeWork需要说服投资者，其估值并不仅仅建立在炫目的市场和符合千禧一代喜好的审美上。

未来办公室

工作空间设计的变革，常常需要在能够为公司省钱的前提下才会变得流行。例如弗兰克·劳埃德·赖特（Frank Lloyd Wright）在1900年代早期的开放式大办公室设计，其成本就低于个人办公室。

通过提高办公桌使用密度，WeWork提供了进一步降低成本的可能性。作为该公司联合创始人，亚当·纽曼（Adam Neumann）曾把WeWork比作资本主义集体农场。WeWork会员每月的租金约为500美元(视地点而定)。他们共用厨房和游戏室等公共区域。这种模式鼓励互动，同时允许WeWork减少桌面大小。美国行业标准的人均办公面积略低于200平方英尺，而WeWork办公的面积约为60至80平方英尺。

目前，会员们对这种挤压表示接受，因为WeWork时髦的设计和共享空间值得付出这些钱。拥有WeWork 65%投票权的纽曼更愿意谈论社区的好处。他将这归功于他的妻子丽贝卡·帕特洛·纽曼（Rebekah Paltrow Neumann），后者是好莱坞女演员格温妮丝·帕特洛（GwynethPaltrow）的表妹。纽曼对房地产的兴趣始于10年前，当时他租用办公空间，创办了一家销售婴儿服装的公司。随着金融危机促使更多人从事自由职业，他看到了打造全球性共享办公空间的潜力，这种办公网络可以模仿硅谷初创公司的办公室，比如零食、桌上足球和创业的忙绿等元素。

这个创意很快流行起来。在短短8年的时间里，WeWork已经拥有超过22万会员，成为了一个公认的全球品牌。通过积极扩张，该公司在全球73座城市建立了办公室，包括纽约和上海。它的目标是在100多座大城市开展业务，但没有给出完成扩张的最后期限。WeWork去年的收入翻了一番，达到了8.86亿美元。预计2018年也会有类似的增长。

不断增长的成本

不幸的是， WeWork的成本也在急剧增长。它的一些行为看起来非常奢侈。去年，该公司在周末夏令营在内的活动上花费了650万美元。对此，它辩称是增长的代价。

股市投资者曾在Snap和餐包提供商Blue Apron那里听说过类似的“铺张”行为，巧合的是，两家公司的股价目前均大幅破发。

WeWork声称的颠覆性地位也值得关注。IWG和Workspace等老牌服务式办公空间提供商均是强大的竞争对手。和它们一样，WeWork的商业模式也基于乏味的房产市场套利：租赁办公室，加以改造，再以更高的价格租出去。如果WeWork和IWG、Workspace的本质相同，对前者给予200亿美元估值——预期销售的10多倍——显然没有道理。

IWG是全球最大的服务式办公室供应商，拥有超过WeWork十倍的办公室数量和盈利的商业模式。然而，它的估值尚不到40亿美元。这一估值是IWG预期销售额的1.2倍。如果以同样的倍数估值，WeWork将价值约27亿美元。（编译/扬帆）