昨日申万房地产指数显示，年初至7月2日，房地产板块市值蒸发约5000亿，板块整体下跌超过20%，市净率创出五年新低。我看了几个地产指数，PB大概在1.4左右，PE低于10。这是整体情况，个别如恒碧融，动态PE已经低于6，融创甚至低于3。遥想前两年年内房股惊天地泣鬼神的暴涨，融创启动之前PE低于3，PB低于1，PS只有0.2，股价启动后两年时间最高涨幅超过十倍，大家感受一下。

目前来看整个板块均处于低估位置，是毫无疑问的，根据克尔瑞，中指院和亿翰等第三方报告显示，中国房地产百强企业今年上半年销售同比增37%，而全国房地产市场销售规模1-5月增速仅为12%，意味着百强房企销售规模占全行业的70%左右，龙头前十房企上半年销售平均增速达到28%，销售规模1.97万亿元，规模占百强房企规模比例的43%。预计前十房企全年销售增速20%，前三十房企增速40%，前五十房企增速50%。面对如此庞大的一个市场，这是怎样的一个集中度，而且，未来三年集中度还会上升，届时预计龙头前十房企销售规模占全行业规模的50%以上，集中度提升带来的投资机会显而易见，以格力和美的为例，在空调竞争白热化的时代，如春兰、志高、科龙、海信等品牌被格力与美的超越，形成目前的双寡头格局，也成就了格力美的两只超级牛股。

自98年住房商品化房改政策的推出，20年以来，各大小调控政策不计其数，影响着房地产市场短期走势，长期依然看不到大的拐点。这里不讨论房地产市场未来走势，仅记录过去重大调控政策下，房产股的行情走势。基本的逻辑是，当房价快速上涨时，地产股并未因房价上涨的因素带动股价上涨，反倒是在政策调整压力下，价格上涨增速趋于平缓甚至局部出现下降时，股价上涨。

以万科为例，在98-02年房价快速上涨时，股价处于横盘阶段，而02年8月份至07年出台加息，升准，旧新国八条，提高首付等政策后，房价涨幅趋缓，07年部分地方房价出现下跌，而万科股价由02年73元上涨至07年最高1800多元（后复权）。

08年受到全球金融危机影响，政府降准降息救市，松绑楼市，房价开始大涨，但万科股价却跌去了70%。

2010-2013年出台个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，国十一条，史上最严厉房产调控政策，加息调准，新国五条等，全国房价呈现缓慢上涨的走势，万科股价处于横盘阶段。

2014-2015年五次降息三次降准，股市迎来杠杆牛，万科股价上涨2.5倍，而楼市全面爆涨，是15年下半年开始的，正好是股灾时段。

2016年至今，全面收紧的楼市政策，一二线城市房价横盘，三四线房价补涨，以一二线城市房地产开发为主的万科，股价再上一个台阶，目前大熊市里股价依然比15年低点高出80%。（局部有宝万之争的影响，但长期并不影响企业价值）

基于行业集中度的不断深化，龙头市占率提高的行业逻辑，TOP30以内的房地产股值得投资，板块的上涨必然是由龙头带动，比如去年的内房股行情，年初的泰禾暴涨，去年的万科、保利、阳光城起飞，具有一定的借鉴意义。目前调控不会放松的情况下，房价上涨趋缓甚至部分地方下跌，与股价负相关的关系，或许才让房地产股上涨成为可能。换句话说，房价不跌，股价不涨。