买房子时要签合同，签合同也不是件容易的事。怕就怕合同签了钱也付了，遇到纠纷时才知道合同无效。所谓合同无效是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益而无效，不受国家法律保护。因此在与卖出方签订合同时，一定要先确认合同是否有效，以免最后“赔了夫人又折兵”。

1、房地产分离出卖，合同无效。

房屋是建立在土地上面的，所以房屋的所有权跟土地使用权是连在一起，不可分割的，有的房屋买卖合同中，有的人不懂除了要办房屋所有权的转让，还要有土地使用权，有的黑心卖家，就会把土地的使用权跟房屋的所有权分别转卖给两家，这样合同是无效的，如果只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

2、侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

3、价格欺诈，显失公平，合同无效。

在签订合同的时候，房屋的质量问题，卖方如果存在欺骗的话，没有如实的告知，在签订合同之后，买房是有权主张该合同无效的，也可以协商解决，维修的工钱由卖方出的，房屋买卖的价钱也应该按市场的价钱卖，不能故意提高高额的价位，事后如果被发现的话，买房是可以有权主张该合同的无效的。

4、产权未登记过户，合同无效。

房屋买卖中，就算签了合同，你如果没有去办房屋所有权的转让的话，这个房屋它也是不属于你的，不管你是否付了钱，签了合同，在物权法中规定的，只看房屋所有权上的名字，房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效。所以，如果没有办理所有权的转让的，你可以提出该合同无效的主张。

5、单位违反规定购房，合同无效。

像集资房、企业事业单位这些房屋是有限制的，有的公司会与员工签订合同，规定在几年内是不能出售该房屋的，如果私底下私自出售的话，该合同的是无效的，而且私自出售的话，也是属于违约行为，是要负违约责任的，买房者则可以提出无效的主张，卖方如果是在知情的情况下出售的，其实，是没有权利主张该合同无效的。在实践中，法院会认为卖方明知集资房不能出售还出售，在与买方签订合同的时候也并没有什么违法行为的，该合同是视为有效的，集资房不能出售的，那是卖方与单位的事情，跟买房是没有关系的。

6、产权主体有问题，合同无效。

简单的来说，就是卖房屋跟你签合同的那个人，其实他不是房屋的主人，而是非所有权人出卖他人房屋，该行为无效，所签的合同也是无效的，想要卖东西肯定是要找主人来买，外来人是没有权利的。如果是夫妻双方都有在房屋所有权的上面的话，一方也不能私自卖房屋，必须要有双方人的同意，该房屋才有效的。否则就会存在着欺诈的行为，该合同就会被视为无效。

7、非法转让，合同无效。

根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：

1、权属有争议的；

2、依法收回土地使用权的；

3、未依法登记领取权属证书的；

4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

5、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；

6、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：

(1)在被判决合同无效时，无过错是有权让有过错方提出赔偿，如果双方都有过错的，那就双方各自承担责任。

(2)如果在此期间有涉及到一些违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。

(3)出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。

(4)因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。

(5)在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。