人类泡沫史源远流长，是一个时代更新迭代的产物，而房地产因为刚需和体量巨大，成为多次泡沫史的主角。没有永远涨的房价，维系家庭财富不光靠时运，还有个人理性冷静的判断，你做好泡沫爆裂的准备了么？

房产火热起源

其实中国最早的房地产，和厕所有关。

根据史料记载，中国最早的房产出现在唐代。有一位叫窦乂的商人靠卖鞋、卖树攒下了80万钱。

当时他以三万文钱的将价格买下了当时闹市区的一个粪坑，并设计使人免费帮他填平，再将这块地租出去，并打造出房地产品牌〖窦家店〗，后来这块地火得连波斯人都会过租他的铺子做生意。

于是窦乂靠着这块粪坑一度成为长安首富，人称“窦半城”。

1988，砖厂厂长潘石屹、玉米贩子王石变成了地产大亨，军人王健林、泥瓦工杨国强、小职员张玉良、孙宏斌、吴亚军......纷纷借着房地产这辆高速列车摇身一变成了房地产届呼风唤雨的人物。

30年后，王健林李嘉诚纷纷抛售房产，由房产转向轻资产投资；房产大佬王石勇闯医药圈，正式被任命为华达集团联名董事长；桂碧园杨国强成了“天底下最笨的人”......

天下没有不落幕的狂欢，在愈发庞大的地产泡沫中，笑到最后的永远都是那个先醒的人。

30年房产的起起伏伏，都离不开中国人一个根深蒂固的观念：有钱没钱都要置产，固定资产是国人最喜欢的。买房就是投资，不论是刚需还是投资，2008-2018，房产爆火，无数人一夜暴富，这通往财富的列车上有95%是按揭贷款，5%掏空了六个钱包。

国内和海外地产的较量

有远见的人群嗅出了国内投资回报率下降、不安全的形势 ，扩大海外投资，去海外投资买房，实现全球资产配置。

今天小新就拿希腊的25万欧购房移民项目和国内的房产做对比发现：无论地产行业本身还是置业理念，国内外都存在着诸多差异，有些中国才有的特例着实让人不满。

劳民伤财的公摊面积

“既然国际上基本都是按套内面积计算房价，为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?职能部门治理房地产行业乱象之时，能否回应公众关于公摊面积乱象的关切?”

——来自新华社的官方吐槽

这个引来新华社专门发文怒斥的“公摊面积”到底是个什么东西？

“公摊”的内容，包括以下两大部分：

第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；

第二部分包括：楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

对普通的购房者来说，光是弄明白这些概念已经够烦，更别提自己动手测量了。这个复杂的“公摊面积”，于是造成了各种各样的问题，最大的就是物业费。

有人说，如果不交公摊面积的物业费，就没有人来打扫过道，电梯的卫生……所以必须交。

但很多小区物业费交了，却没有人来自家的室内打扫，毕竟室内的物业费本身就包含了这些所有的费用，所谓的“公摊面积”的收费不过是具有中国特色的“重复收费”罢了。明明知道这些行为很荒诞，但终究是人为刀俎我为鱼肉。

而海外的房地面积就不是这么计算的了，新启点顾问在考察希腊的房地产时候，发现同样是挂牌100平米的三居室，国外的房子每个空间都显得更宽敞。正是因为国外房产销售的都是地毯面积，也就是套内面积，100平米就是实打实100平米。

对比国内的100平米按不同的物业类型，扣除公摊，至多能余下80多平米，高公摊的物业可能套内面积只有70多平米。

只有70年的产权

《宪法》规定，土地的所有权属于国家和集体所有，所以土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的一项使用权，根据土地规划用途的不同，土地的最高使用年限又分为40年、50年和70年不等。

换句话说，根据《宪法》，你只是当了你名下所有房产70年的房东。这种“有限产权”，还会阻碍很多产权濒临到期的房产交易。2016年“温州市民因土地证过期房产交易受阻，续期需缴20万”的新闻更是引发了社会各界的热议和关注，再次引爆了很多“房东”的焦虑感。

尽管在“温州产权事件”后，总理表示，国务院已经要求有关部门作了回应，就是可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易，各地政府、房屋管理部门的议案都有待进一步确立和落实。但这政策到底如何拟定，土地使用圈如何增收？每一条都牵动着“房东”们的利益。

而在国外，房屋的产权多为永久产权，土地的使用权也随物业一同归属于业主。利于房屋交易和传承，可以说是“全无后顾之忧”。

比如最近火爆的希腊购房项目，希腊房产就属于永久产权。还有其他欧洲实行购房移民政策的国家，如葡萄牙等购买的房产都是永久产权房。

70年租金收不回成本

一开始投资房产还可以倒买倒卖赚赚差价，现在政策风向早已改变，只能靠收收房租赚点零花钱，但要靠房租收回成本，简直是做梦。

就拿上海和北京举例。

上海的房租经过这两年的暴涨之后，一套40平米的单身公寓售价至少要300万，而这套房子用于出租，月租金在4000左右。简单的换算一下，这套300万的房子通过出租，需要66年才能收回成本。也就是年回报仅1.5%左右，如果要算上每年的房屋保养费，那么还不止66年！

北京，四环一套500万两居室（建筑面积约74㎡），月租金7000元左右，租60多年才能收回成本。当然，这说的成本仅仅计算了房价，如果是贷款买的房，算上利息，那房子产权到期了，购房成本也收不回来。

而在国外，基本上房子的租售比在1:20左右，即1年的租金相当于二十分之一的购房款，也就是房子租个20年就回本了。同样小新也举个例子，希腊海边富人区一套27万欧（约210万人民币）的两居室（使用面积70-80㎡），月租金在1000-1200欧元（约8000-9600人民币），18.8年就可以收回房款。

所以说，在国内，房产不仅不是投资的好选择，也实在不是个财富传承的好方式，这也是很多新启点客户纷纷选择海外置业的原因。

如果再考虑上欧洲有些国家通过购房还可以获得永居身份，享受当地的教育资源、医疗资源等福利，想不心动都难。

若说国内房产70年产权只是会引起不满，那畸形的学区房简直要让人崩溃。

教育资源与房产的捆绑，造成了家长对“学区房”的追逐，天价学区房成了社会的一大特色，家长们的心头痛。于是新启点很多客户最终选择移民海外，都归功于学区房。

动辄300、500万+学区房成本，不如规划海外，25万欧购置希腊房产就可想永久产权，享受海外教育，遵从于孩子的天性，并非“应试”。

说了这么多，小新无非就是理性的分析了当下房产的形势，限购限贷遏制房价，让人想买买不了，想卖卖不了，很是尴尬。

而作为理性的净资产人群，看得清当下的经济形势，明确自己短期和长期的投资目标，才是做出“创富”选择的关键，而这个“关键”就目前来讲，只有希腊才能上榜！