近日RICS就房地产科技（PropTech）话题开展了高端圆桌论坛，并在全国范围内发起问卷调查，共同探讨中国PropTech的现状与前景。RICS分析发现，市场一致认为科技的发展必将带来行业变革，但在中国房地产和建筑领域的深度应用尚存在诸多挑战，需要包括政府在内的所有市场参与者共同努力，尤其是行业领先者率先改变业务模式。随着第四次工业革命的到来，区块链的发展将关乎房地产科技乃至整个城市和社会的未来。

RICS《尖端科技与传统建造领域的融合之路去向何处》问卷调查得到了房地产与建筑行业的高度关注和积极参与，来自咨询公司、开发商、设计和建造企业、资产管理公司和相关IT公司的专业人士纷纷提供宝贵反馈意见。

来源：2018年RICS《尖端科技与传统建造领域的融合之路去向何处》问卷调查

7月6日首届PropTech建筑与地产科技峰会期间，RICS组织高峰圆桌论坛，大咖云集，包括：

· Pierpaolo Franco，RICS大中华区董事总经理

· 邓飞，麦肯锡全球副董事合伙人

· 林海雄，上海市绿色建筑协会华东建筑设计研究总院绿色建筑数据研究中心技术总监

· 李国永，凯谛思执行董事及广州办总经理，

· 谢昊，广东新碧成产业投资发展有限公司总裁

· 李国志，IBM大中华区Watson物联网事业部总经理

· 贾越, RIB集团亚太区副总裁

科技重塑行业未来

Pierpaolo Franco：第四次工业革命即将启动，必将给房地产、建筑和科技领域带来新的需求。科技相关企业解决方案能够重塑工作方式，改变商业模型和工作流程，整个社会和工作生活环境也会相应发生改变。行业革命的到来也会给很多工作和职业带来危机，很多从业人员需要升级专业技能，确保能够识别并达到专业性和专业能力方面的新标杆。

以BIM为例，世界各地开发使用BIM的方法和采用阶段不尽相同，但越来越多的地方政府开始把BIM作为强制使用的工具，用于越来越多的市场领域。作为一种支持模型，BIM涉及建设建造的每一环节，从设计到施工再到后期的运营。BIM、大数据以及其他应用于建造和设计的新科技，极大的推动了建筑行业的发展。

科技与行业的融合程度有待提升

然而根据RICS的调研结果，市场对于科技与传统建造环境的融合程度并不乐观，55%的受访者认为融合程度不紧密甚至非常不紧密，其中以开发商和设计建造领域的受访者居多。而IT及咨询领域的从业者则对此持乐观态度，或与其更为宏观的思维模式有关。

来源：2018年RICS《尖端科技与传统建造领域的融合之路去向何处》问卷调查

对于此，圆桌论坛的专家之言也提供了佐证。

邓飞：科技人员要比我们走的更远，对市场的想法更加乐观。先进科技的真正买家是政府和房地产市场参与者。他们认同BIM和其他房地产科技在重塑商业模式、加速成功方面的重要作用，但科技目前并不是他们关注的重点，他们最关心的是生产力和速度问题。而且目前中国还具备劳动力优势，劳动力成本并不是急需解决的关键问题。

中国市场的机遇与挑战

近年来在科技创新的政策引领下，中国的互联网经济发展迅速，科技在房地产和建筑领域的应用也越来越广泛。根据问卷调查结果，多数受访者认为中国市场规模大、多样性和灵活性方面存在优势，有助于推动PropTech在中国的进一步发展。然而85%的受访者认为，目前市场存在的首要问题是技术与需求的不匹配。政府层面的支持和监管不到位也是阻碍PropTech发展的一大因素。

贾越：RIB是全球建筑和制造软件供应商，我们很多德国客户使用我们的软件以降低风险、提升控制水平，但中国客户更希望在软件方面投入大量资金后，马上就看到成效。而且在中国，除非政府要求，鲜少有公司采用全生命周期方式，主要原因在于采用新技术需要改变整个工作流程，成本较大。我们期待中国政府的支持政策。

李国永：近年来市场上与房地产科技相关的话题中，讨论最多的是BIM。作为一种数字化工具，BIM能够协助我们提高效率，但最终责任还在于使用BIM的测量师身上。作为专业机构，RICS应该制定相关指南，协助会员和市场解决如何正确使用科技的问题，对BIM或科技的使用作出规范。

谢昊：我们现在所涉及的科技只能算是信息化技术，解决的也都是基本问题，应用领域很局限，远远没到智慧化的水平。目前的技术发展还不足以支撑后续的发展，还需要积累。

做好充足准备，迎接行业变革

对于科技所要带来的行业变革，将近90%的受访者认为自己或其所在的领域已经做好充足准备。其中开发商和设计建造领域从业者信心最强，而IT和咨询领域的受访者则更为谨慎。究其原因，在于各领域对于科技的认知及其在整个行业的应用理解不同。

来源：2018年RICS《尖端科技与传统建造领域的融合之路去向何处》问卷调查

然而对于如何更好地迎接行业变革，行业专家普遍认为我们首先需要改变思维模式，重塑工作流程。

贾越：我们需要改变目前建筑行业的工作方式，提前设定所有工作流程，改为制造业的方法论，而BIM就是一个开端。越早向制造业方法论改变，越能够利用BIM和其他科技提升整个行业的效率。然而截至目前，中国企业并未做好准备迎接科技发展，觉得为时尚早。为更好的迎接和接受科技，我们首先需要改变商业模式，重塑工作流程，提升相关人员的专业技能。

李国志：除政府支持外，市场竞争也是一大推动因素。中国制造业企业要想赶上或者超过美国、日本或者德国，就必须自主设计更好的产品，这时他们就需要借助于BIM或者其他先进科技。在建筑行业也是如此，如果竞争格局发生改变，市场参与者需要更加关注设计和运营，那么BIM的重要性就会得到提升。

邓飞：需要改变的是整个宏观经济架构。尽管很多企业声称自己为房地产科技公司，并在部分业务中使用到一些新科技，但如何推动整个行业变革、如何重塑新的业务模式，才是当前的主要问题。我们需要房地产市场的领袖聚在一起，共同努力。只有这些行业领先者改变了他们的业务模式，才可能推动整个行业的变革。

以终端用户需求为导向，提倡全生命周期服务

科技发展的最终目的是造福于人，造福于社会，所以在其应用的过程中以将终端用户的需求为导向。

Pierpaolo：终端用户的需求在业务最初就应该被考虑在内。全球范围内的一个问题是，整个行业都满足于分段作业，比如设计人员并未把后期施工和运营阶段会发生的事情考虑在内。采用全生命周期方式将对整个房地产和建筑行业带来巨大效益。在中国，我们也看到政府很支持工程全生命周期方式，并有可能会强制推行。

李国志：正如先进的制造业，建筑行业也需要采用基于模型的系统工程，如BIM。这一趋势被称为数字化楼宇或者数字化城市，需要所有利益相关者将全价值链和最终用户体验放在首位。然而这并非仅关乎科技或者工具，更在于理念、工作流程和方法论。在推进先进技术的应用中，企业更高层面的支持及其重要。

智慧城市带来的启示：区块链关乎未来发展

近年来中国政府推动智慧城市的力度很大，全国有将近300个试点城市，但至今尚无公认成功案例。

林海雄：其原因在于智慧城市的规划人员多为IT工程师或一流的IT专家，其思维模式、选用工具以及评价标准都无法满足智慧城市的需求。智慧城市本质是是一个社会生态和社会系统，需要人、语言和文字、道德和法律三要素相互匹配。在科技领域，三要素分别对应人工智能、移动互联网构成的通讯体系即物联网，但道德法律和社会契约暂时缺失。目前正在发展中的区块链正好可以弥补这一缺失，让整个体系在逻辑下运行，智慧城市才能升级成功。目前AI和IoT已经有很多市场参与者在做，但区块链还处于初级发展阶段，关乎智慧城市的未来。

李国志：社会要想顺利运行，生产力和生产关系要相互匹配。目前中国的生产力已经发生改变，进而要求生产关系要做出相应的改变，否则会阻碍生产力产生应有的作用。映射到科技领域，人工智能和物联网代表着生产力，而区块链则可以协助建立相应的生产关系。我们很欣慰的看到，目前政府层面也开始重视区块链的发展。

政府和专业机构是重要的推动力

邓飞：城市是个生态体系和社会关系圈，解决智慧城市问题非常难。我们首先需要设立好底线和原则，让市场去自由的发展。在此过程中，有三点很重要：好的价值激励机制，关键的基础设施（包括交通和信用体系等），以及交换价值的活跃市场。因此从政府的角度来看，与其去规划，不如去辅助和建立好的基础设施，之后让市场自由生长，产生生态效应。

谢昊：如何创建智慧城市、采用什么的技术，应该由市场和终端用户决定。我们需要做的是提供良好的基础设施，人工智能和区块链能够在这方面提供帮助。随着社会的多元化，科技沿着不同方向迅速发展，被不用的人群使用，但是我们需要在市场上建立唯一的标准，规范整个业务生命全周期。RICS可以推动科技方面的培训和教育，提升从业人员和市场的专业能力。

RICS大中华区董事总经理Pierpaolo Franco表示：“PropTech领域存在的问题和挑战需要整个行业进行更深层次的沟通与合作才能解决。作为专业机构，RICS希望能够为整个行业及专业人士提供重要的独立沟通交流平台，共同探讨行业的现状和未来，分享先进理念和专业知识，探索现有问题的解决方案。”