本文谨献给正在和将要在“村”里盖房的各位，望大家做好前期的法律审批手续，三思而后行。

尽管很多时候，全村人都在疯狂的占地、建房，村长似乎也都同意了，谁不建似乎就是谁缺心眼没能耐……但是，在明律师依然要强调，农村集体土地上绝不能说建房就建房，村长同意了也是不算数的。一旦征收或拆违来袭，“存在即合理”的说辞瞬间就会崩塌，房屋建造者的权益将很难得到保障。

首先需要搞清楚的问题是，农村集体土地都可以用于建房吗？答案当然是否定的！

现阶段我国农村集体土地大致包含三类用地：

一是农村的宅基地：这类土地的所有权归农村集体经济组织，使用权归本经济组织的成员，享有使用权的原则是“一户一宅”，是可以按照法律规定建房用于居住的；

二是农村的建设用地：农村的建设用地这类土地的所有权归农村集体经济组织，使用权不限于本经济组织成员，可以依据法律规定予以施工建设；

三是农村的农用地，包括一般农地和基本农田。这类土地的所有权归农村集体经济组织，经济组织成员享有土地承包经营权，部分地区可以土地流转，但是本类土地只限用于农业，严禁用于非农建设项目，譬如建厂房、住宅等。

以上前两类土地上在取得规划许可或建房许可的情况下可以施工建设，最后一类是绝对禁止建设的。

在这里着重说一下宅基地问题。由于我国的地域差异，可能部分地区没有发证，也就是说根本没有宅基地使用权证，更没有上面载明的房屋面积等信息。一般有两种可能，一是已经完成了宅基地确权登记，但是没有发证，还有一种可能就是没有确权登记更没有发证。在这种情况下，土地权利人有权依法申请当地自然资源部门予以确权及发证，化被动为主动，避免日后拆迁或者产权转让时可能带来的麻烦。

其次，利用合法的宅基地或建设用地建房就一定合法吗？答案是不一定！

除《城乡规划法》实施之前的历史遗留问题外，根据现行法律即《城乡规划法》第四十一条之规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。

由此可见即使是在自家宅基地上建房，如果没有依据法律提前做好建房手续，一样可能被认定为违法建筑并采取强制措施，说白了就是相关部门可以随时强拆你的房子而不必给予补偿。

人都有从众心理，老百姓思维就是别人怎么盖房，我就怎么盖了，殊不知有时候真理并不掌握在多数人手上。在现行的规划、土地法律法规面前，村长乃至于市长的各种承诺、表态，都是靠不住的。一旦有一天行政机关决定“壮士断腕”“依法办事”了，利益受损最严重的还是广大农民和投资者。

作者丨在明律师

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