2016 年，黑龙江大庆某楼盘因手续不全无法交房，引起业主抗议

作者：马继鹏

太阳底下无新鲜事，房子既能让购房者冲破道德底线，也能让开发商颠覆商业伦理。

最近，西安又发生了一起离奇的事情，据报道，一开发商以未能取得商品房预售许可证为由，要求仲裁委判与业主签署的购房合同无效，收回房子。

现在，已经有业主收到仲裁委的仲裁通知书，说开发商申请与业主的购房合同无效，让业主 20 日内提交证据材料。

其实，这事儿并不新鲜，西安之前也发生过类似的事情，最后的结果让很多人意外，开发商胜诉，业主败诉交回房子，只得到首付款和相应的利息。

01

在分析类似案件的 " 坑 " 之前，有必要先来了解一下事情的来龙去脉。

2013 年 9 月 4 日，陈女士购买了西安市长安区郭杜东街唐风苑小区一套 49.2 平方米的房子。房款总价 22 万余元。

按照当时与开发商陕西飞宇房地产开发有限公司（下称，陕西飞宇）签订的购房合同，陈女士首付 30%，共 7 万余元，剩下的 15 万元房款，在开发商办好证件后，到银行办理按揭贷款。

2014 年 9 月 3 日，陈女士与开发商签订了购房合同补充协议，办理交接手续后，10 月搬入新家。

按照当时房价，该小区房价每平方米 3000 多元，现在则是每平方米 1 万多元。5 年翻了 3 倍多。

今年 6 月 18 日，陈女士接到西安仲裁委员会参加仲裁通知书，合同签订后，该房屋由于规划等客观原因至今未能取得商品房预售许可证，所以 " 请求确认合同无效 "。

陈女士所在的小区和她有类似情况的业主有 200 多户，当时购房的时候，开放商只办理了土地证，于是业主们交了 30% 至 80% 不等的房款作为首付签订了购房合同。

谁曾想，现在这些业主有可能要交回房子。

按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

《真话财经》找到的一份 2016 年陕西省西安市长安区人民法院民事判决书显示，上述陕西飞宇因为没有预售许可证就被业主起诉过，要求退房。

具体事情是这样的，李某 2011 年 8 月 12 日与陕西飞宇签订认购协议书，购买了位于西安市长安区郭杜东街 106 号第 1 号楼西单元 2405 房源，建筑面积 118.7 平方米。

2011 年 8 月 13 日，李某支付了 12 万元的购房定金，之后双方未签订商品房预售合同，涉案房屋亦未交付使用。

后来，陕西飞宇一直没有成功办理商品房预售许可证。于是，李某将陕西飞宇告上法庭，要求法院判令 2011 年签署的《协议书》无效，并判令陕西飞宇退还原告 12 万元购房定金，并支付从 2011 年 8 月 13 日起至 2016 年 4 月 27 日止的利息损失 33080 元。

经过审理，法院判李某胜诉，理由是李某按照约定向被告交付了购房定金 120000 元，但陕西飞宇未取得出售商品房预售许可证。按照规定：出卖人未取得商品房预售证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

从上述两个案件中可以看出，一个是开发商起诉业主退房，另一个是业主起诉开放商退房，但适应的法律条文都是一样的，即出卖人未取得商品房预售证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

所以，陈女士和其他 200 位业主可能要倒霉了。

02

其实，房价涨了，房地产商以资质不全为由起诉业主退房已经不是什么稀罕事了。

今年 2 月，西安闻天科技实业集团有限公司以其无证销售为由，在商品房售出两年后，将 12 名业主相继告上法庭，诉求购房合同无效胜诉。

当时的房价已经从业主购买时的 8000 元 / 平米涨至约 2.4 万元 / 平米，增长了 3 倍。

和陕西飞宇相比，闻天科技还算是一家比较大的开发商，是西安龙湖的子公司（持有 60% 的股权）。当时闻天科技允诺按 20% 的标准给业主补偿过去两年的利息，然后和购房款一起退给业主，不过业主不同意。

业主的理由很简单，和当时购房时的房价相比，现在房价已经翻了 3 倍，而 20% 的利息补偿和房价上涨相比几乎可以忽略。

另外，今年以来，西安房价大涨，库存转眼就被消化完了，后来西安也推出了摇号买房政策，这意味着如果业主退了闻天科技的房，以后能不能买上房都是个未知数。

后来，双方僵持不下，业主坚持要房不要钱，开放商今年 2 月份向 12 位业主提起诉讼，以 2016 年与购房者签认购合同时，项目没有取得预售许可证为由，要求法院判处合同无效。

意外的是，法院一审判决，支持了开发商的诉求。开发商确实在销售时没有成功办理预售证，理由是没有缴纳 600 万元的廉租房配套资金。

对于这个判决结果，业主显然是难以接受的。有业主质疑，没有办理预售证是开发商的责任，不应该让业主承担损失。

但无奈的是，这个案件和上述陕西飞宇的案件时同样的道理，法院认为，出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，可以认定有效，但起诉前未取得商品房预售许可证明的，应当认定无效。

03

针对上述案件，有律师表示，五证（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》）不全的房地产交易，让购房者失去了法律的保障，得不偿失。

上述案件中，开发商一直不办理预售许可证（不管是故意还是有客观原因），就是为了利用这一条款，使法院作出有利于自身的判决，从而合法地收回房源，重新出售，以获取更高的利润。

看了上面的案件，估计很多人觉得开发商太不讲道理了，但是又能如何，法律条文就是这样规定的，法院如果因为谁有道德上的优势就偏向谁，谁是弱者就偏向谁，那就不是人民法庭了。

关于这一系列 " 开发商告自己 " 的行为，有一个评论特别有道理。" 你尽可以谴责开发商的不良行为，玩弄法律的行为，但请不要指责依法判决的法院。"

反过来，如果房价不是涨了，而是降了，从两万跌到一万，原被告位置互换，道理是一样的。法院仍然会做出同样的判决，这时候，法院维护的就是广大消费者的利益。

上述案件当时已经引起官方媒体注意，人民网称，纵观本案，开发商尽管赢了官司，但恶意诉讼、违背诚信而换取巨额利益的意图和目的，却是显而易见的。

但最终的结果却是，胜诉被开发商揽到手了，享受了房价飙升而带来的巨额财富，承担巨额损失的却是购房人。

所以，《真话财经》再次提醒大家，不管是看涨还是看跌房价，在购房时都要看清 " 五证 "，审核完开发商具备签订《购房合同》后再买房。