PART 1

“神秘大佬网签市中心中式大宅，908.61㎡，总价约8500万。”

昨天，朋友圈被一套高价豪宅刷屏。市中心、中式大宅、高总价，掰着手指大概也能猜到是哪个楼盘。

没错，就是滨江华家池的华墅。

从克尔瑞的数据来看，华墅成交的这套房子，是2018年以来，杭州网签住宅中总价最贵的一套，甚至比湘湖壹号、武林壹号的总价还要高。

华家池华墅一共8套房子，面积段最小的是566㎡，最大的有1081㎡，总价从6551万到1.01亿不等。

昨天网签的这套房子，面积很大，有908.61㎡，是整个小区面积第三大的一套，毛坯单价93600元/㎡。

地下1层，地上3层。光主卧面积就有200㎡，配有带厨吧、书房、会客厅等多功能空间。用一句话概括，就是又大又豪。

只是，神秘大佬并不是大家想象中的金融新贵或暴发户，开着超跑，一身酷炫去到售楼处。

华家池华墅实景

“买家是我们金色海岸的业主，做医药这一行的。来售楼处的那天，夫妻俩就开了辆很普通的车，一点也不张扬；穿着也是，很低调。”置业顾问说。

夫妻俩就想着在市中心换套大面积的宅子，一家四口住着也宽敞。

起初，夫妻俩并不知道华家池里有中式大宅，还是买家的姐姐，在示范区开放后看了华墅的房子，觉得好，这才推荐夫妻俩来买。

在这之前，买家也去武林壹号看过。但想着现在住的就是平层的房子，要换房还是想等等市中心的排屋别墅。

经姐姐推荐，夫妻俩抽了空就到售楼处来看房子。没想到看了一次，就决定下单了。

“蛮出乎意料的。买华墅的业主，一般是看了两三次再下单，速度已经算很快了。没想到一次就下单。”

PART 2

在杭州，总价超5000万的房子，主要来自四类产品。

第一类，市中心大平层或大跃层。

武林壹号是典型代表。比如，2015年流传甚广的那套由75后金融界“拼一代”，全款拿下的9000万豪宅，就是由两个大平层组成的“超级跃层”，总面积约1117㎡。

今年8月的那套最贵法拍房（阳光海岸），也属此列。位于钱江新城，一线江景，上下3连跃，超1200㎡。

第二类，市中心中式大宅。

华家池华墅就是其中之一，总价最贵的一套要1.01亿，面积足足有1080㎡；还有绿城江南里，一共就78套房子，清一色的中式大宅，最大面积463㎡。

江南里最贵的一套，单价接近15万，总价接近7000万。

第三类，市中心大面积商住楼。

钱塘公馆和嘉里中心，是最佳代表。一个位于钱江新城，一个紧邻西湖，都是不可多得的核心位置。

钱塘公馆一共71户精装大平层，主力户型有三种，面积都很大，约380㎡、540㎡和650㎡；嘉里中心·逸庐，面积甚至更大，顶跃户型可以达686㎡。

因为不限购，这类占据核心资源的稀缺产品，往往是不少富豪的替代选择。

第四类，占据优质景观资源的郊区别墅排屋。

湘湖壹号和云栖玫瑰园，应该是近年来杭州最为知名的两个项目。湘湖壹号大面积产品，动辄半亿；而主打中式宅院的云栖玫瑰园，所创造的单套1.6亿元总价纪录，至今无人可破。

总结起来，想要跻身5000万级豪宅，地段、面积，和产品，缺一不可。而且可以发现，大多数天价住宅，隶属绿城、滨江旗下。

虽然昨天网签的华家池华墅，总价不菲。但若是放到更大范围内做比较，它并不是总价最贵的。

嘉里中心的酒店式公寓，今年成交了一套686㎡顶跃，总价接近8700万；还有8月17日，阳光海岸一套法拍房，上下3连跃，超1200㎡，总价拍到了1亿1336万。

若是时间轴再网签推几年，8500万甚至显得“相当便宜”。2015年，云栖玫瑰园成交过一套1.6亿的史上最贵住宅。该楼盘总价上亿的房子，据我所知还有2套。

算上二手房市场，那就更多了。

PART 3

豪宅经纪人告诉我，杭州的豪宅也是分段位的：一般总价上了3000万，买家就要好好考虑一下；5000万以上就更加了，客户群原本就有限。

从数据上就能看出：2016年至今，总价5000万以上的房子，杭州市区（含酒店式公寓跟写字楼）一共只有49套成交。

2018年是近3年来，超5000万总价的房子，成交最多的一年。足足有25套，接近过去两年之和，总成交额高达15.2亿。

2016年至今，杭州总价5000万以上豪宅

以前，总价超5000万的，每个楼盘每年最多成交个一两套。武林壹号因为楼盘体量大，去年套均超5000万的一共是7套。

今年不一样，光湘湖壹号，套均5000万总价的就有16套，抵得上过去一年的成交量。

这还不包括已经成交但尚未网签的房源。据说华家池华墅8套中式大宅，实际上已经卖了7套，只剩最后一套。若是年内都顺利网签了，那数量还要多。

我们再说一个数据，更难体现今年甚至接下去一两年，都会是豪宅市场的成交大年。

2016年至今，杭州单价7万+豪宅

那就是单价7万+以上的房源，今年成交量也是近3年来最多的。

截至10月11日，共有19个楼盘，685套成交房源，单价上7万。总成交金额更高，有107.8亿。

过去的2016年、2017年，均只有166套成交，总成交金额分别为46.9亿、48.7亿。

要说今年是豪宅市场的成交大年，都不过分。

以前，单价7万+的房子，大多是被武林壹号、绿城江南里、元福里等楼盘霸屏。

今年，市场上明显多了些生面孔。信达壹号、翡翠海岸、凤起潮鸣、柳岸晓风、合景天銮等，成为楼市的 “生力军”。

PART 4

为什么现在高价豪宅，越来越多了？若以单价论，更多的开发商、更多的板块，已进入豪宅领域。

这背后，有开发商主观意愿方面的原因（开发豪宅，利于打开品牌），但更多可能是地价高涨之下的无奈之选。

2016年以来，杭州地价一路飙升，3万+宅地遍地开花。甚至4万+宅地，也并不少见。据统计，截至目前，杭州共出现7宗4万+宅地。

分别是凤起潮鸣、保利滨江·上品、安徽置地景芳地块、金隅中铁诺德·都会森林、绿城建发·沁园、融信万科·古翠隐秀、九龙仓申花地块等。

地价这么贵，加上限价制约，开发商只能开发高溢价产品，如洋房、叠墅、排屋等。只要面积一大，总价自然就高了。

所以，接下来杭州可能出现的天价豪宅，也基本出自上述楼盘。

譬如，凤起潮鸣的中式大宅，主力建筑面积约290-520㎡。考虑到其高层均价已近8万，将来中式大宅进入网签，应该也很壮观。

而售价已经突破7万的钱江新城（南星桥），千万级豪宅，将是常态。像主打125—235㎡改善户型的保利滨江·上品，就是如此。

当然，如此高的门槛，注定只能为少数人所有。

所以，购买人群不是金融界翘楚，就是企业主、高管、富二代、网红等高净值群体。

很多人可能会有疑惑，如今行情微妙，豪宅还能卖得好吗？实际上，真正占据核心资源的豪宅，受市场影响很有限。毕竟，实在太稀缺了，稀缺到甚至可以无视周期变化。

而出于沉淀资产、终极改善等需求，豪宅对富豪来说，只是“刚需”。