法律知识大讲堂——棚户区改造程序及补偿问题！

导读：《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》规定：“本通知所称棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域。”因此概括来说，棚户区是指城市建成区范围内平方密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的区域。一般包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房等。2013年，《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中将城中村改造统一纳入城市棚户区改造范围。

棚户区改造是政府为改造城镇危旧住房、改善百姓居住条件的一项措施、手段。

程序：城市棚户区改造，应参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》，即需要作出征收决定、补偿方案，并对被改造户进行公告。

具体来说：

1、棚户区改造是需要纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。且应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

2、棚户区改造应当立项，审批项目建议书、可行性研究报告和初步设计。在立项通过后，涉及到集体土地的，还需办理土地批复，由集体土地转为国有土地。房屋征收部门需要拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，并将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

3、市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

4、作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

5、市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

因此，棚户区改造是有法定程序的，如果遭遇棚户区改造，应当提高警惕，如果政府未能按照程序进行改造，要及时提出，并用法律武器维护自己的权利。

补偿：货币补偿的产权调换两者补偿方式，被改造人可以任选其一。

选择货币补偿的，则需要考虑被改造房屋的的市场评估价值、搬迁补偿费、临时安置补助费等费用。具体情况，应当具体分析。

选择产权调换，也即回迁安置的，需要满足“拆一还一”的补偿标准。按照原房屋面积、用途、结构，就近上靠标准户型安置。超过标准户型建筑的，按照该项目的商品房销售价格结算相应金额。若被安置的拆迁面积大于被改造的房屋面积，则要增加相应的多余面积金额。当然，选择产权调换，一般情况下还需要考量过渡费，即在得到回迁安置房前的安置费。

知识拓展：在棚户区改造过程中，很多被征收房屋建筑面积小，容积率低，总价值低。如果仅仅按照“拆一还一”的原则进行补偿，被征收人的居住水平以及生活水平难以保障。在这种情况下，很多地方政府制定了保障被征收人利益的特殊政策。

举例说明：

《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定：如被征收房屋面积不足50平的，按照50平进行安置补偿。就近就地安置住宅房屋，由多层（含平方）到高层的，按照被征收房屋建筑面积10%～20%给予改善面积。由高层到高层或者由多层（含平米）到多层的，按照被征收房屋建筑面积5%给予改善面积。异地安置住宅房屋，土地级别每降一类，改善面积增加10%。征收住宅房屋，实施货币补偿的，补偿标准在被征收房屋房地产市场评估价格基础上浮20%～30%。上述规定较好的保护了被征收人的利益，贯彻了房屋征收保障民生的宗旨。