限竞房因为被外界视为刚需购房者的“福利房”而备受市场期待。
中指院数据显示，截至10月20日，北京共有25个限竞房项目取得28个预售证，累计供应房源15268套，供应面积168.88万平方米，其中16个项目有备案签约数据，合计签约2292套，备案签约率只有15%。
近日，“镁刻地产”记者走访了北京市数个限竞房项目。就实地调查来看，刚需房源的销售情况并不像想象中那般火爆，刚需客观望情绪严重；反之，占据了限价地中的绝大部分面积的别墅房源，虽以套数统计对总体数据的影响并不大，但却很快销售一空。
现阶段限竞房的销售，呈现出别墅火爆而刚需房冷清的市场局面。
推出限竞房的目的是为了平抑上涨的房价，实现居者有其屋，“7090”政策的初衷也是一样。限竞房中90平方米以下的户型的确能够满足刚需客的住房需要，但是动辄总价上千万的别墅显然不是针对此类人群。对此，合硕机构首席分析师郭毅表示：
开发相对低密度的产品，有利于实现房企的经济效益。
刚需与别墅，境遇大不同
限竞房为市场带来了众多相对低廉的房源，也催生了房企在特殊政策背景下新的操作方法。
限竞房由于很多都有着“7090”政策的限制，因而都将项目设计成为高层住宅+别墅。承载大多数刚需客的90平方米以下的高层住宅，只占据少部分土地面积，大部分土地则被低矮的别墅所占据。
瀛海府作为北京首个入市的限竞房项目，也是目前限竞房市场上去化率最高的项目。
每经记者 王佳飞 摄
和瀛海府几乎同时入市的限竞房旭辉城，位于房山区良乡镇，该项目同样以90平方米以下的刚需盘为主，但销售状况和瀛海府呈现出了完全不同的景象。
每经记者 王佳飞 摄
与瀛海府一街之隔的万和斐丽，是远洋、世贸、首创三家联合开发的限竞房项目，在售的户型同样以90平方米以下为主。记者曾经在9月16日以购房者身份探访了售楼处，销售人员就宣称：
还是能够挑一挑的。
一个多月之后，这里的销售人员仍然表示：
每经记者 王佳飞 摄
郭毅告诉记者：“近期限竞房供应过于集中，已经占到了商品房供应的三分之二，一时间市场难以消化这么多的房源。”
朝阳区的孙河属于高端住宅区，近期有四处限竞房集中上市。此前的楼盘以别墅为主，二手别墅的每平米售价在7万元左右。
瑞悦府是中粮、天恒、旭辉联合开发的项目，其间别墅占据了大片位置。由于有“7090”政策的限制，在规划别墅的同时，也修建了90平方米小户型的洋房。“现在我们的叠拼别墅剩的不多了，位置较好的边侧可选择的余地很少了。”
由泰禾开发的北京院子二期于10月1日开盘，当记者询问房源还剩多少时，销售人员点开了自己手机中的一张图片，其上用红点标注已经出售的房子，轻瞥一眼，密密麻麻，已所剩不多，在她随后的介绍中也的确如此。其他项目的销售人员也侧面印证了北京院子二期的销售状况不错。值得注意的是，该项目没有7090的限制，户型都是以叠拼或是合院别墅为主，最低售价从1200万左右起步。
每经记者 王佳飞 摄
为了节约成本，满足限价要求，限竞房中的别墅都呈现出微缩或者减配。以合院别墅为例，表面上别墅的面积为200平方米有余，但有限的空间被分隔在了上下三层，一些楼层仅有60平方米左右。这显然和真正的别墅有距离。
叠拼别墅就显得更加“紧凑”。销售人员表示，上户的业主也会配有地下室，通过别墅中的电梯相连，也就是说到自己家中的某个区域，必须通过别人家。就连瑞悦府的销售也不得不说：“叠拼就是入门款的别墅。”
限竞房别墅还会用各种“偷面积”的行为冠以“赠送”的名义增加购房者的获得感。此外，地下面积也是限竞房别墅推销中的重点。销售人员乐于向购房者推荐地下室的使用功能。但事实上，只有地上的面积为70年住宅产权，而地下室的部分的性质是50年的仓储，销售人员故意淡化了这一细节。经过各种面积的“赠送”和“优惠”，原本地上200平方米的面积被渲染成了400多平方米，销售人员为购房者计算的均价也显得便宜了很多。
如此一来，“减配”的别墅就显得更有吸引力，也让入门级别墅购房者趋之若鹜。而别墅的建造成本低，资金回流速快，获客高效，限竞房开发商追求短平快的目的得以实现。
每经记者 王佳飞 摄
“限竞房不是保障房而是商品房。”
对于限竞房中的别墅产品，郭毅如是评价。
每经记者 王佳飞 摄
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