近年来，苏州商业多业态并行发展迅速。沿街商业、社区型商业、邻里中心、商业广场、购物中心、专业市场、旅游商业、垄断型商业、大型商超等九大模式，基本囊括了苏州商业全业态，乃至目前全国范围内的商业业态。

原创性待提高 商业体全国范围内同质化严重

近年来，对于苏州发展的商业来说，最具原创特色的当属邻里中心。其最大特色是因地制宜，与居民生活刚性需求密切相关，以住宅项目或住宅街区为载体，满足居民在家门口体验一站式生活配套服务的需求。但随着其不断升级，邻里中心内部的招商品牌不断变更，模式也在逐步成熟。

苏州方洲邻里中心

其次，商业难度最高的模式是购物综合体，其面临的竞争压力也是最大的。曾几何时，园区环球188火过，印象城火过，新区的金鹰、龙湖天街，现在也不过一般而已。苏州平江和吴中两座万达，似乎从来就没有成为过城市中心；前阵子刚开业的的奥体中心，人流量不过尔尔…究其原因，同质化过于明显，并没有太多的差异性。招商品牌大多类似，地段类似，连锁品牌层出不穷。

伴随着国内商业地产行业飞速发展的同时，购物中心同质化现象越发严重。作为高度地方化的城市产物——综合体，更需要对于品牌招商层面、对于客户的需求具有相当即时的敏感度，才能长久立足。

放眼全国，像北上广深等一线城市，综合体林立的同时，更面临着压力重重。上海一直"另类"的K11 定位于艺术商业项目。截至目前，3年其内部品牌替换率达75%。早前聚集了D&G、Burberry、Bally、Max Mara等一线国际大牌，但目前Bally、D&G、Burberry和B1层新奢侈主义名品牌集合店P-PLUSP相继撤店……K11一直秉承着商业与艺术相结合以及"博物馆零售"的理念，希望在有限的体量内打造出更多有特色的区域，引入更多更新的品牌，不断给顾客带来新鲜感。"

上海K11

北京最具文艺气息的芳草地，拥有画廊、卢米埃影院、展览馆，牺牲了大量的公共面积，打造其成为真正的艺术购物中心。开业初期，50%的品牌是在中国的首入品牌，从而形成了不同于CBD区域内其他商场的差异化竞争力。但是，目前其发展也存在问题，除餐饮业较受顾客欢迎外，一直以来被推崇的GAP北京旗舰店、H&M旗下的COS、I.T国内最大概念店等一片冷清。"参观"取代"消费"这一点，对于艺术类综合体来说，值得深思。

北京芳草地

艺术只是表现方式，为人们提供全新的生活方式才应该是未来商业发展的根本追求。比如说吴中太湖新城的iD PARK，引入九个全新业态，打造全新的业态模式。姑苏24集:180米双层连廊，24节气丰富变化，苏州人文生活采集地唯一室内4A级旅游景区。多点布局的动植物体验乐园；室内自然生态系统的核心。光影间：以大型装置艺术及展览空间为载体的艺术互动影院。大屋顶：构建爱情信仰打卡地，提升品牌商场定位，打通流量窗口。iD PARK西曼帆船俱乐部是最早入驻的主力店品牌，是超级俱乐部引擎，实现了iD PARK拥有户外主力店的商业创举。在规避了商业招商品牌同质化的问题后，是否能真正打造新的生活方式，值得期待。

iD PARK效果图

消费方式倒逼新商业模式崛起

数据表明，在2017年新开业的购物中心当中，全国范围内体量在10-15万平方米的大型商业项目最多，占总开业数量的52.3%；此外，15-25万平方米以及25万平方米以上的超大型和巨型项目分别占比达到18%和5.3%。购物中心功能愈加聚合，体量愈来愈大成为了行业发展的一大趋势。对于苏州来说，消费人群着实有限，所以每一个新的购物中心的出现，必然伴随着一批周边商业的落寞。

报告显示，35岁以下年轻人的消费占消费增长比例达到65%，80后、90后、00后已渐成为社会的主要消费群体。此外，年轻一代的消费还在以年均11%的速度增长，预计到2021年，年轻一代的消费将占消费总量的69%。国内消费形态正在从购买产品向购买服务、购买体验的方向转变，获得体验逐步成为消费的核心动力。

年轻的消费群体

定位为中高端十四行消费的成都太古里，通过快里和慢里构成开放式、低密度街区购物中心，体现国际大都市的史上潮流脉动，同时也是为热爱休闲生活及美食的成都人的量身定制。每个业态配置的配置均属上乘，打造顶级品牌的新风格旗舰店秀场、设计师品牌，同时也迎合了成都当地人的对于高端个性消费的极大诉求。

成都远洋太古里

另一逆流而上的商业体——大悦城，备受青年消费者喜爱。大悦城关注的是"年轻、时尚、潮流、品位"元素、围绕玩乐展开都市生活需求的"第二生活范畴"，是消费升级的集中体现。大悦城通过把胡同小店搬到商场，打造悦界、样街、骑鹅公社等一系列主题街区，对客流进一步细分，满足那些爱好圈层和小众文化的年轻人。后期其兄弟品牌则是春风里，它把目光投向了和日常生活联系更紧密的"第一生活范畴"，如餐饮、家居、儿童、生活、服务、休闲娱乐等等。两条不同的产品线把不同消费人群用更细分的方式研究和定位，更符合当下整个零售行业的发展趋势。

上海大悦城

在这一点上，不得不提的还有吴中太湖新城的iD PARK，在规划前期已针对消费客群和行为方式进行了转变，推出符合大势发展的全新商业物种。它采用的全新方式是利用准确定位，进行业态革新。iD PARK定位"青年文化聚集地"、"超级室内公园"，具备丰富多彩的活动、超级IP助攻等……

iD PARK效果图

消费方式的不断改变，导致新商业模式应运而生。对于苏州商业来说，不能再用一招通吃或者传统经验招商运营模式来应对了。打造与城市相匹配、与当地消费客群最为一致的商业体才是重中之重。