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2018 年可能是长租公寓史上最复杂的一年，开发商、创业者、资本蜂拥而至，同时在各种实践中一次又一次被推上风口浪尖。长租公寓的未来在哪里？几乎所有人都在打一个问号。

在一场持续 7 天的线上发布会中，自如给出了自己的 " 思考 "，准确的说是三组数字：经过长达七年的市场深耕，服务自如客数量累计突破 200 万人；伴随自如成立的保洁团队超过 5000 人，累计服务超过 1000 万次；从最初的一间自如友家，到 9 个城市 12 条产品线的布局。

看似是对七年成绩的盘点，却也从多元化的产品、专业化的服务、智能化的科技、精细化社区运营等维度重构了租住生态，延伸了租住价值链，想要读懂尚在迷雾当中的长租公寓，自如不失为最有价值的切入点。

解构长租的下半场

从不怀疑长租市场的前景，国内有 1.68 亿的租赁人群，其中 90 后占到了租房人群的 78%，在面对 " 不买房不结婚 " 这个传统话题时，有 74% 的年轻人愿意在租来的房子里结婚。如此庞大的市场需求，如此开放的价值观，加上 " 租购并举 " 长效机制的推进，长租市场的商业空间可见一斑。

2018 年暴露出的市场乱象，以及随之而来的资本寒冬，2019 年的行业大洗牌似乎毋庸置疑。长租公寓未来将面临什么样的形态，其实自如的数据里透露了两个信号：

1、租住需求的多元化。

长达七天的发布会，自如进行了诸多升级，而最大的看点就是产品的进一步丰富，除了最早的自如友家，相继开发了整租、直租、豪宅、自如寓、自如驿等产品，尤其是一些差异化产品的亮相，比如首个音乐 live 空间 Z-Lovi、首栋全智能公寓 " 将府自如寓 "、首个无界生活空间 Z-SPACE……

自如的盘算不难理解，200 万的自如客可以跑出一份清晰的用户画像，不同城市、不同收入、不同工作的人群自然有着不同的租住需求，满足不同层次的租住需求可以说是自如丰富产品矩阵的直接诱因。特别是 Z-Lovi、全智能公寓、Z-SPACE 等差异化产品的推出，无疑折射了长租行业的新动态：迎合新兴人群需求，不断丰富租住生态，不排除打造个性 IP、挖掘高净值客户的可能性。

2、长租经营的专业化。

有人说长租公寓的未来将呈现出 " 两头大、中间小 " 的特点，头部品牌越来越集中，中小玩家将逐渐被市场所淘汰。长租市场会不会出现所谓的马太效应，对此自如 CEO 熊林的观点是：" 将是以投资商、开发商、运营商及服务配套商为主所构成的有序分工、高效协作模式，并存在品质关、规模关、增值服务关三大关卡。"

映射到自如的新动作上，可以归结为品质化、透明化、标准化三个维度。比如自如友家 6.0 版在床品上增加了人体工程学的靠垫，并且升级了床垫的减震性能，与用户的 " 宅 " 不无关系。而服务上的标准化和透明化，可以追溯到自如的 "BSH" 体系，要求从业人员行有品（Behavior）、技专业（Skill）、心阳光（Heart），就此自如制定了严格的服务标准，并实现了价格的透明化。究其根本，长租市场开始朝专业化的方向迈进。

过去一年中，在资本和市场前景的诱惑下，拼规模、拼速度的痕迹不无明显，短暂的阵痛期过后，终归要回归多元化的租住需求和专业化的长线经营，也不难从中看到长租公寓下半场拼运营、拼服务的影子。

延伸租住价值链

长租本身就是一个低毛利的行业，加上相对单一的盈利模式，如何延伸租住价值链考验着所有运营者。

站在这个角度来审视自如等头部玩家的动作，不管是开发多元化的产品，提升服务标准，还是与开发商、投资商有序分工的态度，无外乎都在延伸租住价值链。摆脱单一的盈利模式，在多个维度提升竞争力，并且尽可能地避免同质化。

如此来看，自如的 " 思考 " 不乏值得借鉴之处。

其一，租住服务一体化。

除了长租公寓，自如最明显的标签就是 O2O 平台，围绕租住空间构建了完整的服务链条，从租前的搬家，到租后的保洁、维修等服务，补全了租住场景的需求图谱，同时成为自如在长租之外的又一盈利渠道，比如自如在 2018 年 8 月份上线的企业保洁服务，累计为 130 家政府机构及社会企业提供服务，业已成为保洁市场的一匹黑马。

自如客只需要通过一款 APP 就可以完成租住场景上的所有服务，原本流量分散的生活服务爆发出了惊人的想象空间：自如保洁的客户净推荐值达到 70%，高于市场上 80% 的同类企业，搬家业务量在过去一年中同比增长了 170%……

其二，租住场景智能化。

将府自如寓是自如首个全智能公寓，全栋引入 Z-Link 智能家居系统，智能窗帘、智能空调、智能红外感应等。或许还只是一个样板，却诠释了这样的趋势：距离 IoT 的爆发只剩下时间问题，而家居的智能化将是租住价值链延伸的重要方式，要知道所有的好生意都是从 " 酷 " 开始的。

这绝非是个人胡乱臆测。一方面，作为租房市场的主力军，90 后是天生的互联网原住民，对智能化产品有着特殊的偏爱，诸如智能音箱、智能家电等引入长租市场是迎合用户需求的必然；另一方面，智能科技和租住场景的结合，也是扩展用户品质生活的一种方式，在用户习惯了智能化的生活后，势必会延伸出更多的消费需求。比如用户想要购买一台扫地机器人，先要考虑是否与家里的其他设备兼容。

其三，租住空间社群化。

巴克莱银行在一份报告中提出了这样的观点：1995 — 2009 年出生的 Z 世代将成为有史以来人口最多的队列，在全球人口的占比达到 25%，并将占据美国、欧洲和金砖四国 40% 的消费。与其他世代最大的不同，Z 世代更加个性化，且热衷于社群连接和分享。

自如的 Z-Lovi、Z-SPACE 等全新的空间形态并非无意为之，而是瞄准了新兴租住人群的社交需要。位于协作胡同的 Z-SPACE，已经举办了 41 期 " 银杏树下的分享者 " 讲座，吸引了 2500 多人参与；Z-Lovi 不仅有更多高质量的现场音乐体验机会，同时通过与知名音乐人合作及音乐人联名计划，打造了互联网思维的 Live House 空间品牌。与之对应的，Z 世代的生活态度不是 " 苟活 " 式的自嘲，哪怕是租来的房子也要精彩。

从单纯的租房到多元化的服务，从传统的家居装饰到智能化改造，从枯燥的租房生活到高幸福感的跨界生活，所有租住场景和价值链的延伸，都不是无迹可寻的，用户需求恰恰是最正确的风向标。

有理由相信，2019 年将是长租公寓的分水岭，生活本就是一件很美好的事情，不能因为 " 租住 " 而多了几分灰色。留给长租公寓玩家们选择并不多，需要精细高效的运营，需要多元化高品质的租住服务，需要新的租住生态，需要更有想象空间的盈利模式。

所幸，自如已经按下升级键。