北京越热，上坝旅游的人越多。

一到盛夏，坝上草原一房难求，一晚上的住宿价格动辄三四位数。房地产商当然不会错过这个机会，借助自然优势开发项目，游客看着身边人山人海的架势也不由得心动：二三十万一套，看这人流量，怎么算都买不亏！

真的是这样吗？坝上的“旅游地产”是否适合投资呢？

01 长期看人口，别忘了流动人口

房地产市场上流传这样一段话：“短期看金融、中期看土地、长期看人口”。不仅是房地产市场，城市建设发展也离不开“人”的作用。所以全国性“抢人大战”上演得异常激烈，落户门槛持续降低，足以见政府决心。

旅游地产也是如此，只不过相较于常住人口，旅游地产更要看流动人口。

文化和旅游部发布2018年旅游市场基本情况指出，去年我国实现旅游总收入5.97万亿元，同比增长10.5%。国际旅游收入1271亿美元，比上年同期增长3%。此外，2018年我国出入境旅游人次同样发展稳定，呈现双增趋势。

坝上草原地域广阔，即使到了旅游旺季，丝毫不显拥挤

为什么中国人突然喜欢旅游了？根据世界休闲组织预测，一个国家或地区人均GDP超过1000美元，大众型观光旅游需求将急剧膨胀；人均GDP达到2000美元，休闲需求极速增长，形成对休闲的多样性需求和多样化选择；人均GDP达到3000美元，度假需求规模化产生。

2018年我国人均GDP已经达到9462美元，从旅游发展的规律看，我国正处在休闲度假旅游规模化快速发展的重要时期。而且我国旅游正在向长期度假阶段发展，从以前的走马观花式旅游，到夏天北方避暑，秋天南方避寒，倾向于中长期居住性质。

在物质丰盈的时代，自然要满足精神层面的追求。中国旅游业的高速发展，形成了周期性人口流动。实际上，这些人口流动到了哪里，哪里的旅游地产就适合投资。

02 全球温度变高，已成为不争事实

近几年天气越来越热了，这是人们的普遍感受。

中国气象局气候变化中心发布的《中国气候变化蓝皮书（2019）》显示，1901年到2018年，中国地表年平均气温呈显著上升趋势，近20年是20世纪初以来的最暖时期，2018年中国属异常偏暖年份。1951年到2018年，中国年平均气温每10年升高0.24℃，升温率明显高于同期全球平均水平。

几乎全球所有地方，气温都在呈现上升趋势

全球温度变暖，已经成为不争的事实

曾经在物质匮乏的年代，中国人难得去看一看外面的世界。出游倾向于了解中国历史足迹，感受祖国大好河山。但是最近几年，“避暑游”出现在大众视野的频次越来越高，逃离都市，逃离酷暑，成为了当今旅游的热门主题。

所以那些旅游的人都去哪儿了？

答曰：哪儿凉快就去哪儿了。

03 旅游地产投资，低总价可规避风险

目前看来，避暑胜地坝上草原，正是旅游产业的“香饽饽”，那么坝上草原的房子是否适合投资呢？笔者认为，不管是在哪里投资，都应该冷静、理性地分析。

鉴于气候变暖的现状，坝上未来至少十年内不缺流动性的旅游人口，发展前景比较乐观。从古至今坝上都是旅游胜地，这点毋容置疑。

但是为了这些美景买一套房值得吗？除了避暑，更要的是要具有投资思维。想要投资坝上的地产，应该注意以下三点：

• 低总价，投资不宜高成本

丰宁坝上目前的房价普遍在六七千左右，旅游旺季普通民宿定价六七百，酒店标间更是动辄每晚千元，收益可观。

值得注意的是，只要是投资，一定要以最低的成本，撬动最高的利益回报。不管去哪个城市旅游，基本上也就独自旅行、情侣旅行，或者是全家旅行，两室一厅的房子就能满足五个人的居住需要。

爱马小镇59㎡户型实景

基本投资面积锁定在25㎡-65㎡之间，总房款18-40W左右。反观坝上旺季民宿的价格和住宿率，在这个价格范围内是值得投资的。

• 看规划，必须能“玩”起来

旅游，游的最终目的是什么？当然是心情舒畅。

旅游地产切忌“一锤子买卖”，有房子没规划，后期“玩”不起来，那么旅游的意义何在？同时房子建一半开发商跑路的例子比比皆是，只有规模够大，房产握在手里才够稳。

萌主乐园的羊驼宝宝们

中国马镇有自己的嘉年华乐园；爱马小镇占地3000亩，规划七大主题……住在其中，玩在其中，也不失为旅游地产的意义。

• 强发展，投资要看向未来

三亚的房价从2000元/平，十年间一路飙升至60000元/平；阿那亚在没有建成前，也就是个昌黎县城的普通楼盘。投资要以高姿态向前看，站在高处看未来。

近几年火热的“京津冀一体化”、北京大七环的通车、2018年在丰宁召开旅发大会、丰宁机场的筹建、四季旅游规划……这些“政策利好点”都可以作为考虑依据。还是那句话，分析利弊，理性投资。

“旅游地产”到底适不适合投资，我认为因地而异，你觉得呢？