审判实践中如何理解物权优先于债权

审判实践中如何理解物权优先于债权案情张某与庞某于2012年8月10日签订房屋买卖合同，将其位于祥龙华府的一套房，售价20万元卖给庞某。第二天，张某又与黄某签订同一房屋买卖合同，售价25万元卖给黄某。之后，张某又于8月13日与孙某签订同一房屋的买卖合同，售价30万元卖给孙某并于当日办理了产权变更登记。庞某、黄某得知后于2012年11月3日诉至法院，请求确认张某与孙某转让房屋行为无效。裁判兴业县人民法院认为，张某分别与庞某、黄某和孙某之间签订的房屋买卖合同，均为当事人各自的真实意思表示，且合同的双方均未存在恶意串通、欺诈等行为，因此，本案中的三个房屋买卖合同都是有效的。由于张某与孙某已办理了产权转移登记，具有对抗第三人的公示公权效力，张某依法取得该房屋的所有权。所以，庞某、黄某请求确认张某与孙某之间转让房屋行为无效的请求于法无据，逐判决驳回了庞某、黄某的诉讼请求。评析要处理好本案，首先要了解物权与债权的关系。法律规定物权优先于债权。物权是权利人对特定的物直接支配和排他的权利。债权是指在债的关系中，一方得请求对方为特定给付（特定行为，包括作为或不作为）的权利。数个债权不论其发生先后，都处于平等地位，在实现顺序上无先后位序。物权优先于债权，是指同一物上既存在物权，又存在债权时，物权的实现先于债权。现结合本案的处理具体分析如下：首先，本案中的三个房屋买卖合同均是有效的。张某为了得到更高的价款，分别与庞某、黄某及孙某签订的房屋买卖合同，并不存在恶意串通、欺诈等行为，且法律并未规定此类合同登记后才生效，所以这三份合同自依法成立时起都是有效的合同。其次，孙某对房屋享有物权，庞某、黄某对房屋仅享有债权。由于张某与庞某、黄某签订合同后未办理产权登记，房屋的所有权还在张某手中，故庞某、黄某只享有对房屋的债权，且这两个债权之间是平等的，其实现无先后之分。张某和孙某已办理了房屋转移登记手续，房屋的所有权便转移到了孙某手中，享有对房屋的物权，具有直接支配和排他的权利。最后，孙某取得房屋的所有权。根据物权的实现优先于债权的效力，孙某毫无疑问地取得了房屋的所有权。法院判决驳回庞某、黄某的诉讼请求是正确的。庞某、黄某可通过主张张某违约，要回其所交房款并追究张某相应的违约责任。