万科郑州首个购物中心明年亮相,室内欧洲主题小镇的设计简直碉堡

业界评价万科的时候一般有两种态度,一是承认万科在中国地产界的领跑地位,尤其是在2006年万科的营业规模突破200亿以后。但同时也会不无惋惜地提到,万科只做住宅开发,不做商业地产,也不做持有型物业,不符合国际潮流,未来发展堪虞。然而随后我们发现,无论是跟凯德的结盟、还是与香港领汇基金展开的深度合作等等,都无一不表明了万科对待商业地产的高度重视。北京目前已经开业了3个万科广场项目;而华南地区的东莞更是已经开了4个万科的商业项目;与郑州紧邻的湖北首府武汉也于去年开出了在鄂的首个商业项目,万科新唐广场。

而作为中部地区最具发展潜力的省会城市郑州,万科自2012年与河南美景置业联姻入豫以来,已先后在郑州开发了6个住宅项目。而在商业地产领域,万科于2014年在郑州召开了发布会并携旗下三大商业产品系列和七大自营品牌首度亮相,宣布正式进军中原商业地产领域。

随后,万科于今年5月7日开出了在郑州的首个商业项目-以商业街区为主体的万科生活广场。

▲万科生活广场开业当天

今天,Tony要跟大家聊的是万科在郑州的首个Shopping Mall项目,美景·万科广场!

该项目位于郑州人口最为密集的北区,因为聚集了大批量的城中村,因此该区域的商业零售发展相对处于初级阶段。去年开业了裕华广场,今年底万达广场也将在此区域开业,这些都将对区域内对商业氛围提升带来极大推动。

▲项目位置及鸟瞰

与惠济万达广场仅有1公里之隔,万科对本项目究竟如何定位?如何错位?我们先从项目的规划设计说起。

独特的建筑设计

该项目通过露天庭院、屋顶花园、Shopping Mall露台三个层次的立体绿化,打造生态而有活力的体验型购物中心,让人行在“自然”中,玩在“自然”中,购在“自然“中。在项目外立面的设计上,取“山河之舞”为立面设计概念,用玻璃幕墙和穿孔铝板现代化的建筑材料,打造动感十足的立面效果。将生态、流动的概念放在设计中,以冲孔板及灯光作为整个建筑背景,制造简约大气的建筑视觉效果。

▲优美的屋顶花园与露天庭院在景观上、视线上形成互动

在购物中心的室内设计上,抽象树状造型贯穿五层,植根地面向上生长,体现向上的力量,以木色表现,充分表达有机生态下,健康积极的购物空间环境,独一无二的空间感受使消费群体印象深刻,具有话题性。

此外,说到购物中心为了追求差异化,在产品引进、业态组合、主题营销、推广策略等各个领域都在进行一轮又一轮的探索。尤其是近几年,以大悦城为首掀起的购物中心原创主题街区风潮在业内获得不少喝彩。也正是基于对“经营客群才是商业地产的核心命题”这一点的深度理解,在本项目的主题设置上,万科选择了将高区楼层进行定制化设计,并赋予其“欧陆风情云顶小镇”的主题标签。

▲室内主题街区

▲天空之城里,欧式街道小镇不仅仅为顾客提供创新及充满个性的购物及休闲体验,更是一种情怀的打造、生活方式的引领

主力店招商先行,提高餐饮业态占比

在招商品牌配置方面,万科的策略也可谓精挑细选。根据万科官方消息,目前已经确定进驻的主力店品牌是首进河南市场的中影南方新干线院线(根据郑州商业观察了解,中影南方目前已在全国25个省份开业了326家电影院,1793块银幕,2015年院线总票房达29.7亿元。截止2016年6月,其半年度总票房接近达到15.99亿元。该院线旗下位于广州正佳广场的正佳飞扬影城截至目前票房为3909.2万元,位居全国第三位)。此外,还包括了国际快时尚品牌、国际国内连锁品牌、特色亮点培育品牌等。

在业态配比方面,通常情况下为零售52%、餐饮18%、休闲30%;但在本项目中,万科根据区域市场的发展情况选择了提高餐饮业态的配比,以满足周边刚性消费需求,采用了餐饮40%、零售30%、休闲20%、儿童体验10%的业态配比比例。

此外,考虑到区域内消费需求及消费习惯等因素,万科选择了降低服装比例,服饰类零售均多以快时尚、集合店或特色买手、设计师店形式出现,减少同质化现象,同时适应全家的购物需求;餐饮业态的落位也不再集中于高区,而是根据每个楼层的主题定位,逐层设置不同主题类型的餐饮。

由此可见,如何评判一个好的购物中心?不在于设计有多么的炫酷,体验有多么的丰富,而在于项目本身设计的舒适性和业态配置的合理性。

点评:区域型生活体验式商业、主题商业将成为市场主流

综观全国市场,众多城市的商业结构都是在形成分级明显的商圈和商业中心。区域商业中心和社区商业等贴近消费者的项目都在表现出旺盛的上升势头。

诸如最近大热的百盛优客城市广场、上海浦东嘉里城、深圳华润1234space等,都是体量中等的区域型购物中心,更加专注的服务周边商务和家庭客户,反而使得自身的特色更加明显。

在与美景·万科广场的商业团队深入交谈过后,主编Tony认为,其对于项目赋予家庭式、体验式、互动式的定位并不像我们过往所看到的那样只是一味盲目的增加餐饮业态的配比,万科团队综合性的加强了餐饮、家庭休闲、儿童体验、教育服务、家居生活服务、生鲜超市服务等贴身功能业态比例。

而在个性化商品和差异化服务这方面,对吸引消费者来说主题的打造就显得尤为重要了,尤其是能够带给消费者特色化体验的商业空间设计。因为所谓体验式购物中心的最终目标,是旨在传递一种独特的体验感受,通过主题营造、空间形态变化、景观构成要素的烘托等公共空间设计手法,给消费者带来独特的、个性的空间体验。因此,在看了万科对该项目定位、主题规划及招商落位后,Tony认为,也许他能在郑州商业白热化竞争这一阶段中脱颖而出,打造属于自己的特有商业模式。而该项目也很好的与区域内的同类商业项目形成了差异化。