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一向作为调控急先锋的北京楼市，再放大招！

就在昨天（5月7日）晚上，北京出台了楼市调控的新政策，发布的《关于加强限房价项目销售管理的通知》。

征求意见中拟规定：

限房价项目的限售价与周边市场价格评估价价差比低于15%，将直接作为商品房，由开发商自行销售；

如果限房价项目的限售价与周边市场价格评估价价差比不低于15%，将收购转化为共有产权住房，具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购。

也就是说，未来“限价房”将从本质上分成两类，一类视为商品房，但有一定的交易限制；另一类则划入共有产权房，交易和产权都将有所限制。

举个栗子。

如果某限房价项目在土地出让时所限定的销售均价为5万元/平方米、之后的评估价为5.5万元/平方米，那么该项目比值为90.1%，高于85%，这些房源就是商品房，具备本市购房资格的都可购买；但如果评估价为7万元，那么比值为71.4%，低于85%，就会变成 共有产权房 。

那么，为啥政府要出台这样一份文件呢？为何要划定85%的界限呢？

之前，为了调控楼市，我们研究出了“限价”这个大招，确保房价不上涨、索性强行限定新房价格。

但是你想想，政府能管住新房的价格，但是能管得住老百姓的二手房吗？于是，就出现了一二手房价格倒挂的现象，卖到就是赚到。更何况，又是在北京这个寸土寸金的地方，在这个最新消息地下室都要卖到1050万的地方！

那么，如果那些炒房客们，真的以“低于市场85%”的价格买到了新房，就算有限售的规定，那么在北京这个房价日后大概率上涨的地方，等上几年又有何妨？说不定晚一点还能赚更多呢！

在“房住不炒”这样的大背景下，ZF会随随便便让这些炒房客 们捡了便宜吗？

于是，现在就出台了这样一份政策，如果房价太低的，比如说便宜了“85%”以上，那就要转成共有产权房这样的保障房来销售！

共有产权房有啥特点呢？

所谓“共有产权房”，就是你和政府“合伙买房”，可通过和政府共同拥有房屋产权的方式，减少买房成本，市民以后可向政府"赎回"产权。

假如你要炒这种房子，先不说政府会不会同意，即使房价如愿上涨了，那么收益也不全归你。

更何况，共有产权房流动性很差，首先是购房人群很窄，必须出售给所在区工作的京籍和非京籍人士，而且只享有部分产权。其次是出售，只能出售给获得共有产权房购房资格的人士，找不到什么能出高价的人来接盘。

所以，“共有产权房”基本没有什么炒作价值，炒房客可以放弃幻想了。

不过有些朋友可能就要钻牛角尖了，政策规定是“85%”才能转为共有产权房，那么炒房客们以“86%”的价格买到了商品房，那也是大大地获利呀！

政府早有后招，《通知》里说了，该比例会根据市场情况及时调整，也就是说限价房如果销售火爆，该比例可能会上调，将更多的限价房转为共有产权房。炒房客有多大胆，比例就能有多提高！

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理想很丰满，现实会如何呢？

政策的本意，是一方面遏制投机行为，狠狠打压一把炒房客；一方面提高共有产权房的供给比例，让房子回归“住房”属性。

政府实现了“房住不炒”，普通民众能“买的起房”，问题是，开发商会干吗？

本来限价房项目就利润微薄了，现在还要转为共有产权房的项目，网签10个月以后，开发商才能收到相关款项。

若是开发商名下项目转为共有产权房，他们将面临双重压力，一方面赚不到钱，另一方面回款周期将大大拉长，财务成本将会增加。

赚不了钱又讨不了好，开发商会如何呢？

不知道有多少人还记得，就在今年初，北京有三宗共有产权地流拍了，原因就在于开发商赚不了钱！

1月25日，两块位于丰台区的共有产权住房建设用地流拍；1月30日，另一块位于北京市丰台区的共有产权住房建设用地再次流拍。3次流拍的原因均为无开发商提出竞买申请。

那么这个政策一出，那么开发商以后拿地估计要很谨慎了，搞不好今年的保障房指标就完不成了。

让我们再想想，即使开发商拍了，会怎样呢？

价格是打折了，那么为了保证自己的利润率，开发商肯定会在成本上打折、在质量上打折，只能通过降低房屋质量来以次充好，精装变简装，简装变毛坯，毛坯变危房。

炒房客自然是不在乎的，反正他又不是拿来住的，房价涨了就套现走人；而真正的刚需就惨了，房价实际上也没便宜多少，但住的条件更差了，配置更低了。

不再多说、上图为证。

要让房子回归“居住属性”，前提是房子得具备“居住属性”！别让刚需房子买到了，但同时维权也要开始了。

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我们的担心还不止一点。

政策发布后，更多的房子变成了共有产权房，而商品房的供应就大大降低了，经济学告诉我们，供应降低了，价格就上来了！

如果按照政策的逻辑，价格上去了，那么限价房的额度又出来了，那么更多的房子就会变成共有产权房，商品房的供应又降低了，价格又上涨了……

难道买房真的要成有钱人的游戏？难道房价还要越调越涨？难道受伤的又要是刚需？

这一轮楼市调控来势汹汹，然而在这场史无前例的大风暴中，率先卧倒的除了炒房客，更多的刚需者。

楼市价格是被限制住了，开发商是无利可图了，自然会变着法的在刚需身上找回来。

除了“劣币驱逐良币”的房屋质量外，还有“购房鄙视链”的买房条件。

“全款买房的客人请进来喝茶吹空调”“贷款的就先去排个号！”“公积金的先别来，里面太挤，怕你受伤了，回头电话通知你好吗？”

本来就买不起房，这下更买不起房了！而更麻烦的是，不仅买不起房，连租房也要负担不起了！

上个月，万科自持租赁项目“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”的租赁条件刷爆了朋友圈，也许这是个案，但也反映了一个无奈的现实——

政府要发展租赁住房了，可是租售比太低，开发商干这个不划算咋办？

首先是降低分母，让房价降下来，但你我都知道其中难度，于是只剩一条路——扩大分子，涨房租！

十年生死两茫茫、房价涨、房奴殇！在楼市这个大环境中，政府、开发商、炒房客、刚需族的角力之中，最弱势的总是刚需，所以最受伤的总是刚需。

其实，形形色色的调控政策那么多，调控名目那么多，但判断其优劣的标准只有一个——不仅要看能否让炒房客腰斩，更要看能否让刚需族进场！